La brique belge attire à nouveau les capitaux étrangers

06/06/11 à 17:03 - Mise à jour à 17:03

Source: Trends-Tendances

Après deux années de disette, les affaires reprennent sur le marché belge de l'investissement immobilier. Et le vent pourrait vraiment tourner si l'intérêt des investisseurs asiatiques se confirme.

La brique belge attire à nouveau les capitaux étrangers

© Befimmo

"On commence à voir le bout du tunnel !" Voilà comment François van den Branden, directeur des investissements chez BNP Paribas Real Estate, résume brièvement la situation sur le marché belge de l'investissement immobilier. Les derniers résultats provisoires de cette année justifient effectivement un optimisme prudent.

Dans les départements Capital Markets (Investissements) des entreprises internationales de consultance immobilières, les collaborateurs respirent. Enfin. En 2007, le montant investi dans l'immobilier en Belgique atteignait le record absolu d'un peu plus de 5 milliards d'euros. Malgré les germes déjà bien présents de la crise, 2008 a plutôt bien commencé. Mais au second semestre, la veine s'est tarie. En 2009, le volume d'investissement total dans la brique belge a stagné à 1,4 milliard d'euros. Le marché a été frappé de plein fouet par le malaise économique et financier.

Dès 2010 déjà, l'économie affichait quelques signes de rétablissement sans que cela ne se concrétise vraiment sur le marché immobilier belge et européen en général. "L'insécurité régnait en maître sur le marché, commente Maxime Kumpen, qui dirige le département Capital Markets chez CB Richard Ellis (CBRE). "Les investisseurs s'interrogeaient sur le caractère durable de ce début de rétablissement et sur l'incidence des nombreuses mesures d'économie." Les rares opérations conclues traduisaient cette frilosité face aux risques. Sur le marché des bureaux, seuls les immeubles de qualité bien situés, assortis de baux sûrs et de longue durée - autrement dit avec garantie de cash-flows - ont su séduire les candidats-investisseurs. On observait conjointement un glissement de l'intérêt pour l'immobilier de bureaux vers l'immobilier commercial, moins incertain en Belgique.

Un simple coup d'oeil sur la liste des principales transactions (voir tableau ci-dessous) de cette année suffit à rendre compte de la préférence donnée par les investisseurs à l'immobilier à moindre risque, aux produits "core" comme on les appelle dans le jargon. La vente, début février, du bâtiment Renaissance, dans le bas de la ville de Bruxelles, par CBRE Investors à SwissLife France en dit long : superbement situé, entièrement rénové il y a peu, certifié Haute Qualité Environnementale (HQE) et loué à long terme à deux bailleurs de qualité (Commission de la Communauté flamande et Institut des réviseurs d'entreprise).

Cette liste restreinte est le fruit d'un travail de fond mené par les courtiers durant un an : un dossier d'investissement met aujourd'hui beaucoup plus de temps à obtenir le feu vert de l'acheteur, prudentissime. S'il l'obtient un jour. "Autrefois, le stade de due diligence était pour ainsi dire synonyme d'aboutissement de l'opération, constate Maxime Kumpen. Aujourd'hui, un dossier sur quatre tombe à l'eau à ce stade. Le moindre manquement suffit à faire capoter le projet d'investissement. Au niveau du financement également, la procédure tourne court plus souvent. Il ne suffit plus au vendeur de convaincre l'acheteur. Encore faut-il persuader le banquier..." L'attitude très critique, limite soupçonneuse, des investisseurs et financiers semble devenir la norme. Les banquiers se cachent derrière la nouvelle réglementation beaucoup plus stricte, comme les accords de Bâle III.

Prise de risque accrue

Mais il ne faudrait pas en déduire pour autant que 2011 sera la copie conforme de 2010, année morose s'il en est. Les investisseurs commencent, lentement mais sûrement, à élargir leurs horizons. "Outre les core products, ils montrent un certain intérêt pour les immeubles moins parfaits , les core plus, constate Olivier Bastin. Ils reconsidèrent aussi depuis peu les value added assets (Ndlr, un bâtiment sous-apprécié ou vétuste à fort potentiel de valorisation moyennant un repositionnement ou une restructuration)."

Une tendance que confirme Maxime Xantippe, directeur du département Capital Markets chez Cushman & Wakefield. Selon ce dernier, "les investisseurs sont disposés à prendre plus de risques. Les critères d'investissement s'assouplissent et ne doivent plus être remplis à 100 %." Et de citer la vente récente de l'immeuble Nerviens 85, une construction de qualité, idéalement située dans le quartier Léopold, mais loué avec des baux standards 3-6-9. AXA l'a vendu au gestionnaire de fonds RREEF pour 35 millions d'euros avec un rendement de 6,5 %. "Il s'agit d'un produit d'investissement immobilier typiquement bruxellois, poursuit Maxime Xantippe. Ce genre de deal est, selon moi, révélateur de la normalisation du marché."

La reprise des investissements sur le marché immobilier belge résulte en premier lieu de la confirmation du redressement économique. Les candidats-investisseurs, patiemment assis sur une montagne de liquidités, estiment le moment venu de reprendre position. "Cela vaut pour les promoteurs immobiliers également, souligne François van den Branden. Ils ont longtemps freiné des quatre fers, mais certains recommencent à remplir leur carnet de commandes."

L'immobilier belge est sorti relativement indemne de la crise, ce qui, en ces temps de conjoncture économique encore incertaine, n'est pas pour déplaire aux investisseurs étrangers. "La crise a été un test de résistance pour le marché local, précise Maxime Xantippe. Et nous nous en sommes pas mal tirés." "L'immobilier est resté une valeur refuge pour les investisseurs, ajoute Olivier Bastin : La mauvaise santé relative d'autres actifs, actions et obligations entre autres, est du pain béni pour notre secteur, qui inspire à nouveau confiance."

Autre atout du marché bruxellois des bureaux plutôt stable : les core markets de Londres, Paris et Francfort, sortis plus rapidement de la crise, sont aujourd'hui jugés trop coûteux. JLL a noté dans ces trois villes des prime yields (meilleurs rendements initiaux) inférieurs à 5 %, Londres (4 %) en tête. Ce yield - ou rendement initial - est le rapport entre revenu locatif au cours de la première année et investissement. Il est donc révélateur de la valeur marchande : plus le yield est bas, plus l'immeuble est (relativement) cher.

Faiblesse du marché locatif : rien de catastrophique encore

Le marché belge des investissements immobiliers n'est pas à l'abri pour autant. Des nuages menaçants planent encore sur la timide reprise (take up) du marché bruxellois des bureaux. Le premier semestre de cette année n'est pas vraiment encourageant. Les bureaux bruxellois inoccupés sont toujours aussi nombreux, ce qui n'a rien pour plaire aux candidats-investisseurs.

Conscients du problème, les experts en investissement tiennent à dédramatiser. "Un premier trimestre faiblard, voire une année un peu moins bonne, n'a rien de catastrophique, rassure Olivier Bastin. Les investisseurs visent le long terme. Mais il ne faudrait pas que le marché locatif continue à stagner." Selon François van den Branden, l'inoccupation devrait diminuer par 'autocorrection du marché : "La promotion immobilière spéculative est quasi à l'arrêt depuis quelques années. Les projets à risque se raréfient." Il anticipe d'ici à 2012 une solide reprise du take up vu que de nombreux contrats renégociés pendant la crise viennent à échéance.

La crise politique persistante dans notre pays ne contribue pas non plus à un climat d'investissement serein. Pourtant, rares seraient à ce jour, selon les courtiers, les transactions avortées à cause du vide du pouvoir actuel.

Un autre facteur serait susceptible de plomber davantage la reprise amorcée : la hausse des taux d'intérêt. "Si le taux de base de la BCE passe à 1,75 % comme on l'a laissé sous-entendre, l'impact sur le marché immobilier sera inévitable, prévoit Maxime Xantippe. Surtout sur les immeubles loués à long terme : la différence entre l'intérêt et le yield ne sera pas assez importante et les investisseurs exigeront alors des rendements supérieurs."

En attendant les fonds asiatiques

Le timide redressement se poursuivra-t-il au second semestre de cette année ? Au vu des dossiers en cours, tous les agents sont raisonnablement optimistes : davantage de transactions de taille plus réduite, mais un total conséquent. Le volume moyen d'investissement des années avant-crise, à savoir 3 milliards d'euros environ, n'est donc pas hors de portée.

"La crise a provoqué un changement radical, ajoute Maxime Kumpen. La baisse du taux d'endettement pour les investissements immobiliers le prouve. Dans les années fastes, il s'élevait à 75, voire 85 %. Il est aujourd'hui sous les 60 %. Avec la réforme de Bâle III en préparation, les banques feront tout pour respecter ce plafond."

Maxime Xantippe n'exclut pas pour autant de nouveaux records de volume. "Le marché a la mémoire courte, dit-il. Bruxelles a déjà vu déferler plusieurs vagues d'investisseurs : suédois, allemands, irlandais,... Les Asiatiques pourraient être les suivants. Peut-être pas dans deux ou trois ans, mais plus tard... pourquoi pas ? Les fonds internationaux ont déjà acquis indirectement plusieurs participations chez nous."

L'afflux de capitaux asiatiques sur le marché immobilier bruxellois à terme est également plus que probable pour Olivier Bastin. "Ce ne sont pas les capitaux qui manquent et les Asiatiques sont encore très discrets dans les investissements immobiliers en Europe. Le potentiel de croissance est donc bien réel. Le Korean Pension Fund, un des plus grands fonds de pension du monde, a déjà énormément investi dans sa région et devra se mettre bientôt en quête d'autres marchés."

Londres, Paris, Francfort et quelques marchés émergents sont déjà en ligne de mire. Mais Bruxelles a elle aussi la cote auprès des investisseurs asiatiques. Pour Maxime Xantippe, l'atout bruxellois est connu : "C'est la capitale de l'Europe et le siège d'importantes institutions internationales. Un argument de vente irréfutable..."

Laurenz Verledens

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