La BNB garde le marché immobilier à l'oeil

14/07/15 à 06:32 - Mise à jour à 06:32

Source: Trends-Tendances

Le gendarme financier force encore et toujours les banques à mettre davantage de fonds propres en regard des crédits immobiliers qu'elles octroient. Le marché immobilier belge refroidit, certes, mais personne ne peut exclure une correction, note la BNB...

La BNB garde le marché immobilier à l'oeil

© BELGA

Le rapport sur la stabilité financière, c'est un peu le check-up annuel que la Banque nationale réalise pour connaître la capacité des banques et des assurances à supporter d'éventuels chocs dans le futur.

Du coup, le message est toujours un peu biaisé, observe le gouverneur de la BNB Jan Smets : "le rapport se focalise sur les risques, c'est l'exercice. Mais cela ne veut pas dire que notre système financier n'a pas réalisé de progrès notables", dit-il. Jan Smets pointe notamment la réduction substantielle de la taille des bilans des banques. L'ensemble de leurs engagements totalisait 1.600 milliards d'euros en 2006. Il est retombé à environ 1.000 milliards aujourd'hui.

Si l'on excepte le risque de contagion d'un éventuel défaut de la Grèce (sur lequel Jan Smets n'a pas voulu s'étendre), le risque d'une cyber-attaque d'envergure ou l'impact d'une méconduite majeure de l'un ou l'autre acteur, quatre menaces pèsent sur nos banques et nos assureurs, observe Jean Hilgers, membre du comité de direction de la BNB. Un, la faiblesse de la croissance (qui réduit la profitabilité et peut accroitre le nombre des défaillances) ; deux, les taux actuellement au plancher, qui pèsent sur la rentabilité des banques, mais surtout des assureurs-vie ; trois, la menace d'une quête vers des rendements plus élevés (et donc des risques plus élevés aussi) et quatre, la question toujours pendante du marché immobilier.

Immobilier en "mode refroidissement"

Ce n'est pas la première fois que la BNB se penche sur le risque d'une flambée des prix immobiliers. Des prix qui sont toutefois passés " en mode refroidissement", tempère Jean Hilgers. Il reste que, contrairement à d'autres pays, nous n'avons pas assisté chez nous à une correction (comprenez : une chute des prix), ajoute-t-il. Diverses raisons expliquent au moins en partie cette résilience belge : l'augmentation du nombre des ménages, la faiblesse des taux, le contexte fiscal, la relative stabilité du taux de chômage,... Mais le fait qu'il n'y ait pas de correction aujourd'hui ne veut pas dire qu'il n'y en aura jamais, ajoute le directeur de la BNB. Face à cette situation, les banques sont devenues plus prudentes. Elles ont ainsi réduit l'octroi de crédits immobiliers à très long terme (plus de 25 ans) et sont plus attentives au "loan to value" (le montant du prêt en proportion de la valeur de la maison).

De son côté, la BNB garde elle aussi le marché immobilier à l'oeil et a pris de nouvelles mesures pour éviter que les banques soient frappées au coeur si jamais on devait assister à une brutale correction des prix. Les banques devront ainsi continuer à mettre davantage de fonds propres que par le passé pour couvrir leurs activités de prêts immobiliers. "Auparavant, explique Jean Hilgers, pour 100 euros de crédit immobilier accordé, une banque mettait 0,8 euro en fonds propres". La BNB avait augmenté cette pondération pour la faire passer à 1,2 euro. Cette mesure, qui devait être temporaire, est maintenue. Et à la fin de l'année, la BNB évaluera l'effectivité de ces nouvelles règles afin de voir si elle doit les maintenir, voire les renforcer...

La dure vie des assureurs-vie

Autre inquiétude du gendarme financier : les assureurs-vie. Ils sont en effet les premières victimes des taux très bas qui sévissent dans le marché. Car ils ont en effet promis à leurs clients des taux garantis élevés (18% de la masse des contrats belges promet encore des taux de 4,5% ou plus). Mais leurs investissements ne dégagent plus assez de rendement pour rencontrer ces promesses. Jusqu'à présent, les assureurs ont tenu le choc parce qu'ils avaient encore en portefeuille des anciennes obligations procurant des taux généreux. Mais ils en ont vendu une bonne partie afin de toucher des plus-values, et de toute façon, ces anciens papiers arrivent peu à peu à échéance et ne peuvent être remplacés que par des obligations offrant des taux très bas. A terme, la situation est donc difficilement tenable.

Aussi, explique le gouverneur Jan Smets, la BNB va-t-elle soumettre au gouvernement une proposition pour abaisser le taux maximum de référence des contrats d'assurance-vie. Cela "afin de refléter plus fidèlement les conditions de marché actuelles, tout en veillant à éviter des distorsions de concurrence".

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