L'éco-quartier, cette arme marketing des promoteurs

29/11/17 à 10:00 - Mise à jour à 16:31
Du Trends-Tendances du 23/11/17

Des éco-quartiers sortent de terre un peu partout en Wallonie et à Bruxelles, surfant sur la vague environnementale. Ils sont devenus un outil de vente et un argument marketing incontournables pour les promoteurs. Sauf que l'utilisation de cette démarche est souvent galvaudée et laisse la porte ouverte à de nombreux abus. De quoi freiner, à terme, l'émergence de réels quartiers durables ?

L'éco-quartier, cette arme marketing des promoteurs

GAMEDA, à Namur. © PG

"Un éco-quartier, ce n'est pas installer un immeuble passif, un potager collectif, trois arbres, un étang et un terrain de jeu pour enfants. " Quand on demande à cet urbaniste de haut vol son point de vue sur les éco-quartiers qui sont aujourd'hui aménagés en Wallonie, son sang ne fait qu'un tour. Il est vrai que le terme d'éco-quartier est aujourd'hui régulièrement galvaudé. Pas un mois ne passe sans qu'un promoteur n'annonce à grand renfort de publicité le lancement d'un quartier de ce type. Un argument de vente inévitable, un outil marketing imparable dans une ère où le volet environnemental est incontournable pour un promoteur. " Sauf que la vérité est parfois tronquée, que cela part quelque peu dans tous les sens et que de nombreux développements immobiliers se considèrent aujourd'hui comme des éco-quartiers alors qu'ils sont loin d'en être, lance Hélène Ancion, chargée de mission chez Inter-Environnement Wallonie. Ce n'est pas parce que vos logements sont passifs que vous pouvez vous auto-proclamer quartier durable. Il y a une grande confusion en la matière. "

Un éco-quartier, que l'on peut également appeler quartier durable en Belgique, recouvre en effet plusieurs notions. Il doit, en résumé, intégrer des enjeux de mobilité (en diminuant la dépendance à la voiture), favoriser une mixité fonctionnelle et sociale ou encore encourager une participation citoyenne dans ses différents processus d'élaboration. " Ce n'est donc pas une somme d'éco-bâtiments ", précise l'architecte- urbaniste de l'UCL Pierre Vanderstraeten.

Pour tenter d'y voir plus clair, un référentiel des quartiers durables a été établi en Wallonie en 2014. Une manière de baliser les ambitions et de tendre vers des objectifs de durabilité. Il reprend une grille de 25 critères. La plupart des promoteurs qui se lancent aujourd'hui dans l'aménagement d'un nouveau quartier s'en inspirent (les rénovations ne sont pas concernées). Ils doivent au moins respecter 20 critères pour être qualifiés de quartier durable, dont obligatoirement des critères de localisation, de densité, de mitoyenneté, d'espaces verts, de liaisons du quartier et de mixité des logements. Le problème, c'est que personne ne contrôle le respect des critères pris en compte pour accéder au rang d'éco-quartier ou de quartier durable. Ce qui laisse la porte ouverte aux abus en tous genres et entraîne certaines dérives, l'un ou l'autre promoteur n'hésitant pas à s'auto-proclamer plus durable qu'il ne l'est. " Notre objectif n'était pas de labelliser ce concept mais bien de déterminer des balises et des repères utilisables lors de la conception et de l'évaluation de quartiers durables, explique Jacques Teller, professeur d'urbanisme et d'aménagement du territoire à l'Université de Liège, qui a participé à l'élaboration du référentiel. Nous ne souhaitions pas enfermer la notion d'éco-quartier en entrant dans un système de labellisation à la française qui génère des profits pour ceux qui en ont la charge. Ici, cet outil peut être utilisé par tous les acteurs. Si tous les quartiers n'ont pas pour vocation d'entrer dans la démarche de quartier durable, l'intégration des critères de durabilité doit être favorisée dans le plus grand nombre possible d'opérations d'urbanisme. " Et Pierre Vanderstraeten d'ajouter qu'un " label ne convient pas aux systèmes complexes et dynamiques que sont les quartiers. Les différences contextuelles entre quartiers doivent pouvoir être valorisées et s'opposent à l'effet prévisible d'homogénéisation que produirait un label. "

L'idée de contrôler par un label

La situation actuelle est donc loin d'être claire. Ce qui peut entraîner une certaine confusion pour les candidats acquéreurs. D'autant qu'en matière de quartier durable, on peut dire qu'ils ont le choix. Une brève recherche dans les archives de quotidiens ou sur Internet permet de tomber sur d'innombrables annonces de lancement d'éco-quartiers en Wallonie et à Bruxelles. Citons simplement (liste non exhaustive) l'éco-quartier Tivoli GreenCity à Bruxelles, de Verlaine à Jambes (Thomas & Piron), de Samaya à Ottignies (BPI), du plateau de Bellevue à Erpent, des Tilleuls à Andenne (Cobelba), de Marbehan (Idelux), des Sarties à Hensies (commune d'Hensies), des Terrasses de l'Ecluse à Namur (Cobelba), de Court-Village à Court-Saint-Etienne (Equilis), du Sart-Tilman à Liège (Thomas & Piron), de Coronmeuse à Liège (Willemen, Jan De Nul, CIT Blaton et Nacarat), du quartier des Pléiades à Visé (Groupe Horizon), I-Dyle à Genappe (Matexi) ou encore de la Fontaine Saint-Jean à Engis (Belfius Immo). Une liste qui pose bien évidemment question. Difficile de croire que la fibre environnementale titille à ce point, et aussi rapidement, promoteurs et développeurs. " Il y a clairement des abus, relève Aubry Lefebvre, administrateur chez Thomas & Piron, un développeur qui a lancé le premier éco-quartier wallon au Sart-Tilman à Liège. Je suis tout à fait d'accord avec le fait que certains utilisent cette notion comme concept marketing. C'est regrettable par rapport à ceux qui respectent les règles, d'autant que cela crée un flou chez le candidat acquéreur. Il serait opportun que les politiques se penchent sur la question et réfléchissent à la possibilité de contrôler ce concept. " Et quand on examine sur les points qui font le plus souvent défaut pour atteindre le statut de quartier durable, les mêmes critères reviennent régulièrement. " Diminuer la dépendance à la voiture est un critère rarement rencontré, précise Pierre Vanderstraeten. Il n'y a pas non plus de réflexion sur la réelle mixité du programme et sur le fait que ce quartier doit s'ouvrir aux autres habitants. Sans parler de la participation citoyenne qui est souvent réduite à une réunion d'information, sans réel accompagnement comme on le voit en Allemagne ou aux Pays-Bas. "

Une réflexion environnementale qui s'élargit

Tout n'est toutefois pas entièrement négatif dans le débat actuel. Il faut surtout relever - et saluer - le fait que la manière dont est aujourd'hui aménagé le territoire n'est plus la même qu'hier. De belles avancées ont été réalisées et intégrées par les développeurs en matière de localisation, de densité, de compacité et d'économies d'énergie. De quoi tendre vers une meilleure utilisation du sol et des ressources. " Certains éco-quartiers sont aujourd'hui principalement axés sur le plan énergétique alors que des aspects plus larges liés à l'environnement ou à l'urbanisme ne sont encore pas pris en compte, explique Jacques Teller. Tout comme les questions relatives à l'aménagement du territoire. Or, un quartier durable est avant tout bien localisé, doit s'inscrire dans son environnement, tirer parti des ressources situées à proximité (commerces, écoles, etc.) et également fournir des services à son environnement (crèche, espace de jeu). Mais certaines choses évoluent dans le bon sens. Je pense que ces quartiers durables seront la norme d'ici peu et qu'il faudra augmenter d'un cran encore les exigences. Ce qui entraînerait alors une révision du référentiel. "

Une évolution qui semble en tout cas bien intégrée par de grands développeurs tels que Cobelba, Equilis, Matexi ou encore Thomas & Piron. " Les quartiers durables ne sont pas des phénomènes de mode, estime Corine Buffoni, directrice de Matexi Brabant wallon. Il s'agit d'une réflexion environnementale, sociale et économique que nous avons intégrée au fil du temps. Elle est conforme à notre logique de développement. Aujourd'hui, je ne nous vois pas développer de nouveaux quartiers sans intégrer ces principes. "

Un argument de vente mis en avant

Quant à savoir si faire référence au concept d'éco-quartier permet de vendre plus rapidement des appartements, les avis sont encore mitigés. " Quand nous avons mis les premiers appartements de Court-Village en vente, nous avions axé une partie de notre communication sur cet élément, se souvient Jean-Philippe Doutrelugne, développeur immobilier chez Equilis, qui pilote le projet de Court-Village, le premier éco-quartier du Brabant wallon. Or, la plupart des personnes intéressées ne connaissait même pas ce concept. A l'époque, cela n'a donc pas été un argument de vente. Aujourd'hui, les gens sont plus sensibles à ces éléments environnementaux. Mais nous ne communiquons plus directement sur ces questions. " Un constat que partage quelque peu Corine Buffoni, qui ajoute que " la localisation, la mobilité et le prix sont les trois principaux critères. La qualité du quartier entre ensuite en compte. Et elle prendra de plus en plus de poids à l'avenir. "

De son côté, Aubry Lefebvre, de Thomas & Piron, qui a développé le premier éco-quartier wallon à Liège et est en train d'en commercialiser un second à Namur, reconnaît que la commercialisation s'en est vue facilitée : " Les appartements ont en effet été vendus très rapidement. J'ai été surpris par cet engouement. Je me suis posé la question de savoir si un projet classique aurait connu le même succès. Nous ne le saurons jamais. Mais c'est un élément qui m'a interpellé. Tous nos projets ne seront pas labellisés éco-quartier car cela dépend de la localisation du projet. Mais il s'agit de notions que nous prenons dorénavant de plus en plus en compte. "

Si une réflexion environnementale plus poussée et une meilleure intégration du projet dans son environnement sont en effet de plus en plus exigées, certains développements ne pourront par contre jamais se rapprocher du référentiel quartier durable. Reste à voir quelle conséquence cela aura, à long terme, sur leur attractivité. " Certains promoteurs aimeraient parfois utiliser l'éco-quartier comme argument marketing mais ce concept ne se prête pas à tous les projets, explique Joël Meersseman, architecte associé au sein du bureau Syntaxe. S'il s'agit de construire un quartier de 3 hectares au milieu de nulle part, cela ne va pas. Quand on ne peut atteindre les objectifs du référentiel quartier durable, il ne faut pas forcer la situation. Mais il est clair que l'avenir va à ce type de projet et que de plus en plus de candidats acquéreurs y sont sensibles. "

Par Xavier Attout.

Quatre éco-quartiers cités en exemple

1. Sart-Tilman, à Liège

Sart-Tilman est le premier éco-quartier à avoir vu le jour en Wallonie.

Sart-Tilman est le premier éco-quartier à avoir vu le jour en Wallonie. © Thomas&Piron

C'est le premier éco-quartier wallon. Il est le fruit d'un partenariat public-privé mené par Thomas & Piron et la Ville de Liège. Sa troisième phase est en cours. Il comptera, à terme, 30 maisons, 47 appartements, 22 logements dits kangourou, une supérette, trois surfaces professionnelles, un restaurant et une maison de quartier. Parmi ses caractéristiques, on relève une consommation énergétique très faible (standard passif) et de nombreux espaces publics, permettant une intégration avec le bâti environnant. Les piétons sont prioritaires dans ce quartier où les véhicules ne peuvent dépasser les 5 km/h. La biodiversité est encouragée alors qu'une mixité sociale et intergénérationnelle est favorisée par le biais des logements. "Nous avons tenté le pari du quartier durable pour ce projet et nous ne le regrettons pas, lance Aubry Lefebvre, administrateur chez Thomas & Piron. Il s'agit d'une réelle réussite, tant en termes de ventes et que d'aménagements."

2. I-Dyle à Genappe

Le projet I-Dyle à Genappe, développé par Matexi, fait office d'exemple pour le référentiel de quartiers durables mis en place en 2014 par la Région wallonne.

Le projet I-Dyle à Genappe, développé par Matexi, fait office d'exemple pour le référentiel de quartiers durables mis en place en 2014 par la Région wallonne. © DV ARCHITECTURE

Le consortium I-Dyle (Matexi) a remporté en février 2014 la procédure de dialogue compétitif mise en place par la Région wallonne pour reconvertir le site de l'ancienne sucrerie de Genappe en un quartier durable novateur. Quelque 264 logements (dont 20 % d'appartements) sont prévus dans la première phase qui s'étend sur un terrain vierge de 8,5 ha. Le projet fait office d'exemple pour le référentiel quartier durable. Le site de la sucrerie sera assaini et reconverti dans un second temps. "L'idée est de proposer une nouvelle manière d'habiter aux futurs habitants", expliquait il y a peu Gil Lavend'homme, responsable du projet pour Matexi. Ajoutons que les modes de mobilité doux seront mis en avant (un parking à vélos est prévu sur chaque parcelle) dans cet éco-quartier, qu'une coulée verte piétonne structurera le site et permettra, à terme, de rejoindre la sucrerie. Potagers et vergers collectifs seront également présents. Sont également prévus ultérieurement l'aménagement d'une école secondaire, de 30 ha dédiés aux artisans et PME et de 500 logements supplémentaires.

3. Tivoli Greencity, à Laeken

Tivoli GreenCity deviendra d'ici l'été 2019 un quartier exemplaire bruxellois.

Tivoli GreenCity deviendra d'ici l'été 2019 un quartier exemplaire bruxellois. © CERAU, ATLANTE, ATELIER 55 ET YY ARCHITECTURE

Une ancienne friche industrielle de 4,5 ha va renaître à proximité du canal, à Laeken. Le Tivoli Greencity doit devenir d'ici l'été 2019 un quartier exemplaire bruxellois. Il recouvrira la plupart des grands principes de développement durable, de mixité sociale et fonctionnelle et d'intégration au contexte urbain. Un projet mené par citydev.brussels et Parbam. Il comprendra près de 400 logements publics passifs ou zéro énergie, des nouvelles voiries, deux crèches, une buanderie collective, des jardins collectifs des commerces et une place publique de 20 ares. Des potagers et des espaces de détente sont prévus au sommet de chaque immeuble. On y trouvera également de nombreuses plantations, une présence de l'eau, des aménagements paysagers au niveau du sol, des toitures et des façades. Le CO2 produit par la chaufferie centrale sera envoyé en toiture où il alimentera les plantations d'une serre expérimentale. Des panneaux photovoltaïques seront implantés sur les toitures vertes. L'investissement total s'élève à 100 millions d'euros. Rappelons que l'incubateur d'entreprises Greenbizz a déjà ouvert ses portes sur le site.

4. Coronmeuse à Liège

Coronmeuse se veut l'un des plus ambitieux projets wallons en matière d'éco-quartier. Développé à Liège par Willemen Groep, Jan De Nul, CIT Blaton et Nacarat, on y retrouvera d'ici 10 ans 1.325 logements.

Coronmeuse se veut l'un des plus ambitieux projets wallons en matière d'éco-quartier. Développé à Liège par Willemen Groep, Jan De Nul, CIT Blaton et Nacarat, on y retrouvera d'ici 10 ans 1.325 logements. © ARTAU, ALTIPLAN ET ATELIER DU SART TILMAN

Si les belles intentions sur papier se concrétisent sur le terrain, c'est l'une des reconversions les plus ambitieuses de Wallonie dont pourront profiter les Liégeois d'ici une dizaine d'années. Le site de Coronmeuse, sorte de presqu'île de 25 ha située à la lisière d'Herstal qui accueille aujourd'hui le festival des Ardentes ou les Halles des Foires, sera transformé en éco-quartier par le consortium NeoLegia (formé notamment par les promoteurs Willemen Groep, Jan De Nul, CIT Blaton et Nacarat). Un dossier de 323 millions qui comprendra près de 1.325 logements. Six types d'habitations sont prévus, dont des appartements, des maisons unifamiliales, des résidences groupées, des maisons kangourous, des logements-ateliers et des lofts urbains. De quoi assurer une mixité sociale et fonctionnelle. Le site sera entièrement piéton avec des parkings souterrains. De nombreux équipements urbains accompagneront le projet, dont un hôtel, une résidence-services, une maison de repos et de soins, deux crèches, une maison de quartier, des potagers de ville et un atelier de réparation de vélos. Des éléments du site seront maintenus et rénovés, dont le bâtiment l'Équerre et le Grand Palais, où est notamment prévu un marché bio. Enfin, un port de plaisance sera aménagé alors que deux passerelles sont également prévues pour relier le site avec les quartiers existants. "Ce projet est réellement exceptionnel, lancent les architectes du bureau Syntaxe Joël Meersseman et Ronald Rifflart, qui pilotent ce dossier avec les bureaux Artau, Altiplan et Atelier du Sart Tilman. Nous allons trois fois plus loin que ce qui est aujourd'hui recommandé en matière d'éco-quartier. L'accent est aussi mis sur la recyclabilité des bâtiments, c'est-à-dire qu'un bâtiment de bureaux pourra aisément être adapté en logements ou autre." Les travaux doivent débuter en 2020 et s'étaleront en quatre phases sur une dizaine d'années.

"L'évaluation des éco-quartiers fait défaut"

La Française Catherine Charlot-Valdieu est économiste et spécialiste en conception et évaluation des éco-quartiers. Elle est également responsable de l'association Suden pour la promotion du développement urbain durable.

Les promoteurs ne qualifient-ils pas un peu vite leur projet du terme d'éco-quartier ?

Une bonne partie des prétendus éco-quartiers qui se veulent respectueux de l'environnement ne suivent en effet pas une véritable démarche de développement durable. Mais il faut aussi relever que les promoteurs ne sont qu'un des acteurs. Un projet d'éco-quartier est un projet d'aménagement dont le cahier des charges doit être rédigé par la ville. Un promoteur est là pour vendre, il utilise donc tous les arguments marketing à sa disposition. Mais ce n'est pas lui qui peut décréter ou labelliser son projet. Il peut certes financer une labellisation à l'échelle du quartier comme à celle du bâtiment mais ces labellisations d'organismes privés, comme LEED NB ou BREEAM Community, sont très centrées sur les préoccupations environnementales et mesurent très peu les impacts du projet pour la ville, la contribution du projet au développement durable de la ville. Les habitants et usagers de quartier devraient s'approprier les référentiels existant qui comportent des objectifs les concernant afin d'évaluer eux-mêmes les projets ou de demander à la ville de mener cette évaluation en toute transparence.

Quels éléments manque-t-il le plus souvent à un projet pour être considéré comme un éco-quartier ?

C'est incontestablement l'évaluation, laquelle permet l'amélioration continue du projet, qui est le point faible d'un grand nombre de développements.

Un éco-quartier doit-il concerner uniquement des projets résidentiels neufs ?

Bien sûr que non. Les premières démarches élaborées à la fin des années 1990 ou au début des années 2000 comme la démarche HQE2R (France, Pays-Bas, Allemagne, Danemark, Italie, Espagne et Royaume Uni) concernaient avant tout des projets de renouvellement urbain.

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