Immobilier résidentiel : tous les chiffres 2010

Les propriétaires vendeurs ont fait le gros dos et gardé plus longtemps leur bien en vente, histoire de soutenir les prix. Ces derniers, globalement, se maintiennent partout. Seules les villas piquent du nez là où leur prix avait anormalement gonflé ces dernières années.

Sur les six premiers mois de l’année, il s’est échangé en Belgique quelque 65.000 biens sur le marché immobilier, soit 56.211 logements et 8.572 terrains exactement, selon les derniers recensements fédéraux. Comparativement aux 130.579 ventes recensées l’an dernier sur le marché secondaire (revente), l’activité se maintient, même si, depuis 18 mois, elle a fondu de près de 8 %. On est loin, sur base annuelle, des 141.000 échanges enregistrés en 2008 encore, alors que la crise frappait déjà l’esprit des consommateurs.

Globalement, les propriétaires vendeurs ont fait le gros dos et gardé plus longtemps leur bien en vente, histoire de soutenir les prix. Ces derniers, globalement, se maintiennent partout. Seules les villas piquent du nez là où leur prix avait anormalement gonflé ces dernières années, poussés par une demande débridée par endroits, comme dans certaines communes bruxelloises ou luxembourgeoises, proches de la frontière grand-ducale.

Nous vous livrons ci-dessous les premiers tableaux disponibles. Ces informations chiffrées exclusives émanent de la direction générale Statistique et Information économique du SPF Economie. Ces chiffres relatifs au nombre et au prix des habitations vendues durant les six premiers mois de l’année sont basés sur le quartile 75. Cela signifie que 75 % des transactions ont été conclues sous ce prix ou que 25 % du marché ciblé se situent au-dessus de ce prix de référence, le plus fiable selon les professionnels du marché, qui éliminent toujours les extrêmes.

Tout le monde sait en outre que, sur le marché secondaire, il faut majorer le prix de façade de “divers” coûts excédentaires, notamment les habituels aménagements et rénovations que tout nouveau propriétaire programme avant même son installation dans son nouveau bien. Seule exception : les terrains à bâtir, pour lesquels nous préférons mettre en exergue le prix moyen, plus réaliste.

Nous avons privilégié, comme points de repère, l’évolution des prix sur cinq ans et sur un an à mi-exercice (2009-2010). Les chiffres 2010 complets, détaillés par communes, illustrés et commentés, vous seront fournis début septembre, dans notre Guide immobilier annuel.

[Cliquez sur les images pour afficher le tableau en taille réelle.]

Dans le tableau ci-dessus, reprenant l’activité de tout le pays par type de biens, on se rend compte que la crise a moins été ressentie dans les prix pratiqués sur le marché résidentiel d’occasion (logements à la revente) qu’en termes d’activité, celle-ci étant nettement en baisse en 2008 et 2009. Cette baisse semble se tasser en 2010, au vu de nombre de ventes recensées sur six mois (29.937 échanges pour les maisons, 18.422 pour les appartements).

La bonne nouvelle, pour le marché, est sans doute que les prix n’ont quasiment pas baissé malgré la crise, contrairement à ce qui s’est passé dans d’autres pays européens où, sous la panique, on a vendu au rabais. Autre bonne nouvelle pour les propriétaires : sur cinq ans, la brique prend encore une valeur non négligeable, avoisinant les quelque 10 % par an. Sauf les villas, dont le prix stagne depuis 2004… mais après avoir bondi les années précédentes.

Un rapide survol des chiffres permet de voir que certains marchés provinciaux, tels ceux du Hainaut en 2009 et du Brabant wallon en 2010 ont davantage encaissé la crise que d’autres, où l’activité et les prix se sont relativement bien maintenus. Malgré tout, le Hainaut reste recordman des ventes nationales, juste devant Anvers. Et les premiers mois de 2010 semblent plus dynamiques qu’ailleurs.

On notera encore que c’est le Brabant wallon qui tarde le plus à voir ses prix repartir à la hausse. Sur cinq ans, cependant, la plus-value engrangée en “Wallifornie”, malgré le niveau élevé du prix de référence (250.000 euros), quasi égal à ceux d’Anvers et du Brabant flamand, reste encore dans la moyenne haute (+ 50 %, soit + 10 % par an).

C’est sur le marché des villas que le tassement des prix était le plus marqué en 2009, tout en restant très limité. Les six premiers mois de 2010 montrent une légère reprise, tant au niveau des prix que du nombre de transactions. Sur cinq ans, seul le Hainaut voit ses villas se valoriser un peu. Mais c’est surtout en termes d’activités que la province a fait un bond remarquable, doublant largement le nombre de transactions annuelles effectuées dans la province.

Autre chiffre pertinent : hormis le Brabant wallon, qui voit son prix de référence culminer à 425.000 – le plus haut avec son voisin flamand direct – toutes les autres provinces wallonnes voient l’écart entre leurs prix de référence se réduire autour de 250.000 à 260.000 euros.

L’appartement reste, toutes provinces confondues, le logement dont le prix évolue de la façon la plus linéaire. Seule la Flandre-Occidentale voit son prix de référence se détacher largement des autres : le micromarché côtier et ses prix largement supérieurs au reste de la province expliquent largement ce phénomène. Même en Hainaut, cette valeur de référence se stabilise désormais au-dessus des 150.000 euros. Du côté de l’activité (nombre de ventes), le Brabant wallon semble repartir moins vite que les marchés provinciaux.

Crise oblige, le terrain à bâtir est le lingot-refuge du marché immobilier. La nouveauté est sans doute que la terre prend davantage de valeur au sud qu’au nord du pays, de façon relative bien sûr. Plus prosaïquement, c’est là où son prix est encore abordable et sous-évalué qu’elle prend le plus de valeur. Sur cinq ans, le Hainaut, la Luxembourg et Namur ont ainsi vu le prix du terrain à bâtir doubler. Et, entre le Luxembourg, avec un prix moyen à 32 euros le m², et le Brabant flamand, où il dépasse les 200 euros, il reste de la marge pour les spéculateurs et les déçus des rendements de la Bourse ou du carnet d’épargne.

Sur le segment des maisons, Ixelles confirme son statut de commune la plus courue, et donc chère. Pour le marché des villas, impossible à ce stade de l’année d’évaluer l’évolution des prix par commune, tellement le nombre de ventes est réduit et peu représentatif des prix réels du marché. La crise y semble, côté prix, déjà oubliée. Tout comme dans les communes voisines (Uccle, Etterbeek), où l’on enregistre des hausses sur base annuelle plus importantes encore.

Même l’activité (nombre de ventes) semble repartir partout : les chiffres, après six mois, indiquent que 2010 sera globalement une bonne année pour les courtiers et les notaires. Seules Evere, Saint-Josse et Molenbeek-Saint-Jean sont toujours endormies.

Sur le marché des appartements, les prix sont à nouveau à la hausse également, après une année 2009 où certaines corrections avaient été solides. Schaerbeek et Evere se démarquent avec des rebonds à décourager les acheteurs qui ne sont pas encore passés à l’acte.

Philippe Coulée