Immobilier : les perspectives pour 2012

14/02/12 à 15:41 - Mise à jour à 15:41

Source: Trends-Tendances

La fédération des notaires n'a pas livré que ses (nombreux) chiffres pour le marché immobilier en 2011. Elle a également révélé ses perspectives pour 2012 : les deux menaces qui planent sur le marché... et les deux raisons d'espérer.

Immobilier : les perspectives pour 2012

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Les risques qui planent sur le marché immobilier belge...

Dans le cadre de leur étude sur le marché immobilier en 2011, les notaires pointent, d'une part, des risques :

1. Fiscalité immobilière. La crise de la dette publique et la recherche systématique, par le gouvernement, de nouveaux revenus risque de se répercuter dans la fiscalité immobilière, prévient la Fédération royale du notariat belge. "L'aide au logement sous toutes ses formes risque de changer, l'Etat ayant de moins en moins les moyens d'aider."

2. Taux d'emprunt. Le retournement du marché immobilier "pourrait être sensible en cas de remontée des taux d'intérêts longs, qui entraînerait celle des taux d'emprunt, ce qui pour l'instant n'est pas le cas, la Belgique bénéficiant de la confiance des investisseurs."

... Et les aspects positifs du secteur immobilier pour 2012

Les notaires pointent cependant plusieurs aspects positifs pour 2012 :

1. Taux d'intérêt bas. "Comme les années précédentes, les taux d'intérêt sont restés très bas. Lors de très nombreux actes d'achat, les notaires ont pu constater que les taux d'intérêt dont bénéficient nos clients-emprunteurs sont inférieurs ou légèrement supérieurs à l'inflation (3,5 % en 2011)."

Les chiffres de l'Union professionnelle du crédit pour 2011 indiquent que le nombre de crédits logement (325.000 soit 18 % de plus qu'en 2010) et le montant (plus de 27 milliards d'euros empruntés) est un record sans précédent. "Par ailleurs, les banques étant de plus en plus prudentes dans l'octroi des crédits, ceci a pour effet d'éviter l'emballement du marché."

2. L'évolution démographique à Bruxelles. Les projections de l'Institut bruxellois de statistiques et d'analyse réalisées en mai 2010 prévoient une augmentation de 200.000 habitants d'ici 2020, rappelle la FRNB. En 2011, 19.000 habitants supplémentaires se sont installés à Bruxelles, dont une grande partie ont été comptabilisés sur les territoires de Bruxelles ville, Ixelles, Schaerbeek, Anderlecht et Molenbeek.

"La croissance démographique que constitue donc un défi pour le logement. Face à une éventuelle pénurie, un investissement dans l'immobilier reste donc un placement sûr, si l'on est vigilant à la solvabilité de ses locataires."

Conclusion des notaires : l'activité immobilière, donc les prix, continueront d'être soutenus en 2012

Les aspects énumérés ci-dessus "devraient continuer à soutenir l'activité immobilière, le nombre de transactions et donc les prix", conclut la fédération notariale. Sans oublier un élément des plus basiques : "Pour le plus grand nombre d'acquéreurs, l'achat immobilier répond à un besoin, le logement, avant d'être un placement ou un investissement spéculatif."

Les raisons de l'engouement belge pour l'immobilier, selon les notaires

Outre l'attachement historique du Belge à l'investissement immobilier,la Fédération royale du notariat belge avance plusieurs raisons pour expliquer le succès de ce marché en Belgique, et notamment à Bruxelles.

Parmi celles-ci, citons la très faible rémunération de l'épargne, qui attire de plus en plus d'investisseurs, ainsi que la très petite confiance des citoyens dans la volatilité des actions et des obligations, quia pour conséquenceque beaucoup se reportent vers l'immobilier, qui a une grande capacité à résister à des corrections. "En effet, quand les placements boursiers augmentent, l'immobilier augmente moins et quand les Bourses diminuent, l'immobilier diminue moins. La volatilité de l'immobilier est donc plus relative."

La "pierre" comme valeur refuge, qui fait d'elle un investissement apprécié des épargnants "car il est le seul à pouvoir s'effectuer à crédit, contrairement à toutes les autres formules de placements mobiliers (actions, obligations, assurance-vie), pointe encore la FRNB. Grâce au prêt bancaire, il est possible de se constituer progressivement un patrimoine au fur et à mesure des remboursements du prêt. Le recours au crédit est aujourd'hui d'autant plus intéressant que les niveaux des taux d'intérêts sont toujours historiquement bas."

En outre, les loyers perçus auprès du locataire permettent de couvrir une partie des mensualités. L'immobilier "valeur refuge" permet ainsi de mettre ses avoirs à l'abri en temps de tempête boursière et de les faire fructifier.

La préoccupation de la retraite ferait, selon les notaires, de l'investissement immobilier une "carte maîtresse" en la matière : "Non seulement comme garantie de la sécurité mais également comme return financier. Ces loyers deviennent en effet des revenus complémentaires bien utiles pour maintenir le niveau de vie lors de la retraite."

Sans oublier l'"effet de levier" : "Etre propriétaire d'un bien se compose d'un revenu locatif et d'une plus-value à long terme. Pour optimiser l'un et l'autre, le choix du logement est déterminant : le "coup de coeur" est à éviter en matière d'investissement locatif, prévient la fédération notariale. Le mode de financement du bien joue également un grand rôle dans la rentabilité de l'opération. L'emprunt peut, en effet, améliorer le taux de rentabilité par "l'effet de levier". Selon un principe simple : "Le levier sera positif si le taux d'intérêt du prêt est inférieur au taux de rentabilité économique (taux de rendement locatif + taux de plus-value) de l'investissement."

Enfin, l'achat immobilier profite de la bonne protection légale du marché résidentiel. "De manière générale, le marché immobilier résidentiel est relativement protégé en Belgique : abattement en matière de droits d'enregistrement, déductibilité des crédits hypothécaires sur le logement, absence de taxe sur la plus-value dans la vente de son logement (contrairement à l'immobilier de placement où la plus-value est taxée en cas de vente dans les cinq ans de l'achat)."

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