Immobilier : il y a de la rage taxatoire dans l’air !

Par ces temps de fringale budgétaire, l’immobilier, moins mobile que les capitaux, est une cible de choix. Presser fiscalement la brique belge serait à ce point à l’ordre du jour du gouvernement que les ténors du secteur sortent aujourd’hui de leur réserve.

Louis-Marie Piron (Thomas & Piron), Gaëtan Hannecart (Matexi Group), Robert de Muelenaere (Confédération Construction) et son homologue Eric Verbeeck (Upsi), tirent la sonnette d’alarme en cette période de réajustements budgétaires.

En première ligne de leurs craintes : la taxation des revenus locatifs réels et la suppression des taux réduits de TVA. Ces deux mesures font, parmi d’autres, partie de celles régulièrement annoncées pour atteindre la barre des 25 milliards d’euros d’économies programmées d’ici 2015 afin de ramener les finances publiques belges dans le vert.

Et il se confirme que l’immobilier, de l’aménagement du territoire à la fiscalité, est en première ligne des matières bientôt versées sous tutelle régionale… pour autant qu’un accord de gouvernement aboutisse.

Les mesures ponctuelles commencent d’ailleurs à fuser, à tous les niveaux de pouvoir. La dernière en date ? Celle lancée par trois députés MR bruxellois, Olivier de Clippele, Françoise Schepmans et Serge de Patoul. Ils ont annoncé le dépôt d’une proposition d’ordonnance visant à taxer davantage (+ 1 % sur les droits d’enregistrement) les prêts supérieurs à 30 ans en Région de Bruxelles-Capitale.

Leur motivation, louable : à leurs yeux, l’allongement de la durée des crédits provoquera à terme une nouvelle flambée des prix immobiliers et il faut enrayer sans tarder cet allongement. Pour preuve, selon eux : le scénario vécu en Espagne après 2003 où l’allongement de 30 à 40 ans, voire à 50 ans a engendré une flambée des prix de plus de 50 % en moins de cinq ans. Conséquence directe : la capacité d’emprunt des ménages espagnols a fortement diminué. La crise aidant, ils se sont trouvés dans une situation de surendettement sans précédent, réduisant la valeur des biens immobiliers.

Augmenter et indexer le précompte immobilier

Au niveau communal également, immobilier et propriétaire sont en ligne de mire. L’Union des villes et des communes (UVC) fourbit elle aussi ses armes argumentaires à l’attention des autres niveaux de pouvoir pour dégager des rentrées fiscales supplémentaires. Des armes pointées à 180° de celles des professionnels de la construction.

Dans une note de 15 pages, transmise en juin dernier aux décideurs politiques, l’UVC lance son pavé dans la mare : “Dans sa forme actuelle, le précompte immobilier – et donc l’additionnel communal au précompte – n’est plus en phase avec la réalité”, souligne-t-elle. L’UVC remet aussi en cause l’équité horizontale (écarts d’une commune à l’autre) et verticale (impôt foncier jugé régressif par rapport à la totalité des revenus du ménage) du système d’imposition actuel.

L’Union des villes et communes évalue son manque à gagner entre 30 et 50 millions d’euros et propose de moduler à la hausse le taux maximal recommandé par commune en fonction du revenu cadastral moyen et des revenus des contribuables locaux, afin d’atteindre partout une pression fiscale avoisinant 1 %. Habitants du Brabant wallon et Bruxelles seraient donc en première ligne…

Outre une mise à jour de fond du Cadastre, qui permettra de mieux cibler le précompte immobilier réel, l’UVC revendique également que la prochaine circulaire budgétaire autorise d’indexer ledit précompte sur la base de l’indice Stadim (élaboré par le bureau d’étude et de consultance éponyme), voire un indice équivalent, existant ou à créer au niveau de la Direction Générale Statistique et Information économique (celle-là même qui fournit la plupart des chiffres de notre Guide immobilier).

La brique contribue grandement aux finances publiques

Excédés par cette “rage taxatoire” qui s’annonce de toutes parts, les deux patrons des fédérations nationales, appuyés par nombre de professionnels du secteur immobilier, dont deux ténors – Gaëtan Hannecart (Matexi Group) et Louis-Marie Piron (Thomas & Piron) -, mettent d’emblée le monde politique en garde contre ce qu’ils appellent une “rupture de l’équilibre fragile actuel d’un des piliers fondamentaux de l’économie du pays”. Tous insistent pour rappeler que le secteur immobilier est déjà lourdement taxé, qu’il représente un gros contributeur aux finances publiques.

Piquée au vif, la Confédération Construction a d’ailleurs calculé la contribution totale à l’impôt du secteur immobilier. L’activité de construction proprement dite fait déjà l’objet d’un grand nombre de prélèvements (TVA, IPP et cotisations sociales, ISOC). Ensemble, ils représentent pas moins de 13,6 milliards d’euros, soit plus de 10 % des taxes prélevées sur la valeur ajoutée, tous secteurs confondus.

Les biens immobiliers construits font en outre l’objet d’une taxation chaque fois qu’il y a transaction : à l’entrée par les droits d’enregistrement (ou la TVA) et à la sortie par les droits de donation ou de succession. S’ajoutent les impôts qui frappent les biens immobiliers chaque année. Au total, les taxes immobilières représentent globalement 9,6 milliards d’euros.

Au total, la fiscalité immobilière, c’est-à-dire les prélèvements sur l’activité de construction proprement dite et la perception des droits et impôts sur les bâtiments et leurs transactions, rapporte pas moins de 23,2 milliards d’euros au Trésor public, soit plus d’un sixième de ses recettes totales.

“Par comparaison, les dépenses fiscales en faveur du secteur immobilier ne représentent que 1,24 milliard d’euros pour un secteur fort de quelque 200.000 emplois. L’effort public en faveur de l’acquisition immobilière, outre le fait qu’il permet structurellement une large redistribution vers la création de richesse et la satisfaction de besoins sociaux essentiels, s’autofinance donc largement”, commente Robert de Muelenaere.

“Actuellement déjà, dans le prix d’un logement tous frais inclus, plus de 50 % du coût retourne dans les caisses publiques d’une façon ou d’une autre. Selon nos estimations, l’État récupère 51,5 % du prix d’une habitation sous forme de TVA, droits d’enregistrement, charges sociales de l’employeur, charges sociales de l’employé, impôt sur les sociétés, etc.”, renchérit Gaëtan Hannecart, le patron de Matexi Group, une des plus importantes entreprises de construction du pays. Son groupe de développement et de construction a à ce jour vendu 10.046 maisons, 1.136 appartements et 22.015 terrains. Rien qu’en 2009 (chiffre d’affaires de 253 millions d’euros), Matexi a livré 996 maisons et appartements, soit quatre habitations par jour ouvrable.

Selon le patron-bâtisseur du nord du pays, la pression actuelle sur les salaires est contre-productive. “Elle résulte, sans régionalisme aucun, des structures étatiques moribondes et de l’inefficacité de certains services publics. Comme le montrent de nombreuses études, l’efficacité de la fonction publique pourrait facilement être améliorée”, précise-t-il.

Chez Thomas & Piron, un des plus importants pourvoyeurs de main-d’oeuvre de Wallonie, on tire également la sonnette d’alarme : les mesures fiscales annoncées auront, dit-on, des effets préjudiciables pour le core business de la société de Paliseul, leader sur le marché belge. “Pour l’investisseur particulier, l’immobilier est une valeur refuge encore sûre, précise Louis-Marie Piron. Un certain nombre de nos acheteurs ont ce profil et achètent un ou des bien(s), maison(s) ou appartement(s) neuf(s) et le(s) louent. Si demain, les revenus locatifs réels se voyaient taxés, ce nombre d’investisseurs diminuerait drastiquement, avec les conséquences que l’on imagine sur ce département important de notre groupe ainsi que sur l’ensemble du secteur.”

La brique, pension complémentaire solide

Pour Gaëtan Hannecart, dont l’entreprise souffle cette année ses 65 bougies, si les habitations sont encore relativement bon marché en Belgique, le fossé entre prix immobilier et salaire se creuse dangereusement. Et si le prix “raisonnable” d’un toit peut s’exprimer par la fraction entre son coût tous frais inclus et le salaire net qui permettra au particulier de se payer la maison de ses rêves, il ne faut pas oublier la part aléatoire souvent couverte par les avoirs personnels (héritages, dons). Le danger actuel, selon le patron : que l’Etat creuse encore artificiellement ce fossé en surtaxant la brique.

Louis-Marie Piron élargit le débat : “Quand on sait que, depuis 1985, les prix des terrains ont sextuplé, que la réglementation énergétique, de plus en plus contraignante, implique des investissements importants partout, que les taux hypothécaires ne peuvent que remonter et que de probables mesures fiscales pourraient encore venir alourdir le coût global de la construction et de la rénovation, on peut se demander qui aura encore la capacité financière suffisante pour construire ou rénover demain. Il sera alors trop tard pour se demander qui a cassé l’outil…” Pour Robert de Muelenaere, l’immobilier résidentiel constitue un “quatrième pilier des pensions” précieux ; Eric Verbeeck, lui, n’hésite pas à parler de deuxième pilier subsidiaire, vu le niveau plancher de la pension légale belge.

Tous rappellent également au politique les urgences futures en matière de logement : gare à ne pas saper la reprise encore fragile de ce pilier principal de l’économie nationale. “La crise entraîne une baisse de la production de logements neufs. Or, la Belgique, et surtout Bruxelles, vont connaître dans les prochaines années une progression démographique constante”, préviennent les patrons, qui pointent également au passage l’obligation de mise à niveau du parc immobilier actuel, notamment en matière d’efficacité énergétique.

Pour Gaëtan Hannecart, la démographie galopante doit préoccuper prioritairement les pouvoirs publics. “Pour répondre à ce besoin croissant de logement, il faut impérativement augmenter l’offre de terrains à bâtir, surtout en Flandre et à Bruxelles”, précise le patron de Matexi.

Taxer les loyers réels : 8 milliards virtuels dans les caisses de l’Etat

Relayé par plusieurs quotidiens fin août, Robert de Muelenaere ajoutait que la menace prioritaire pour l’instant est encore ailleurs : c’est la volonté de certains partis de durcir la fiscalité sur les loyers en remplaçant le régime de taxation actuel forfaitaire (impôt foncier basé sur le revenu cadastral indexé et revalorisé) par un impôt sur les revenus locatifs nets réels. Cette mesure pourrait, selon les analystes, rapporter plus de 8 milliards d’euros à l’Etat. Un filon rare par ces temps de vaches maigres…

L’équation est simple, pour les patrons de l’immobilier belge : “Si on alourdit l’imposition sur les immeubles de rapport, l’immobilier résidentiel perd de son attractivité en tant qu’investissement. Et pas mal de petits propriétaires non professionnels éprouvent déjà une lassitude croissante à gérer leur patrimoine immobilier et se tournent vers des placements moins astreignants. En outre, ces impôts supplémentaires risquent de faire flamber les loyers et aggraver le manque de logements à prix modérés, insistent Robert de Muelenaere et Eric Verbeeck.

Pour faire rentrer l’argent dans les caisses de l’Etat, diminuer l’impôt

Gaëtan Hannecart pousse plus loin le raisonnement : “Contrairement à ce que nous prépare le gouvernement, la meilleure solution pour rendre le prix des habitations plus raisonnable serait d’abaisser sans tarder les nombreuses taxes qui grèvent les prix résidentiels. L’idéal serait de diminuer la TVA et notamment de prolonger la mesure relative à la démolition et la reconstruction à taux réduit. La prolongation de la durée des prêts hypothécaires serait également une bonne chose.”

Pour Robert de Muelenaere, la réduction des impôts sur l’immobilier serait même indirectement productive de nouvelles recettes pour l’Etat. Pour preuve, la réduction des droits d’enregistrement en Flandre qui a eu pour effet de meilleures recettes pour les autorités régionales suite à l’augmentation du nombre de transactions. De même, il est prouvé également que la réduction de la TVA sur les travaux de rénovation, très intensifs en main-d’oeuvre, a permis d’accroître le taux d’officialisation de ces travaux.

Et la Confédération prévient : l’imposition programmée – suivant certaines sources – à 21 %, au lieu des 6 % actuels, des travaux de rénovation à des bâtiments ayant entre 5 et 15 ans d’âge ruinerait d’un seul coup les efforts accomplis par le secteur en vue d’encourager la déclaration de ces travaux et de lutter contre le travail au noir à grande échelle. Même postposée tout récemment, l’idée d’une révision à la hausse de cette imposition reste d’actualité. Pour Louis-Marie Piron, le département “rénovation” de sa société (T&P Rénovation) contribue de manière significative à son chiffre d’affaires annuel. “Et la seule suppression du taux réduit de la TVA pour la rénovation de bâtiments de plus de cinq ans serait une véritable catastrophe pour tout le secteur”, prévient-il.

L’Upsi exige qu’on aille plus loin, en proposant d’exonérer de précompte immobilier, durant toute la durée du chantier, le propriétaire d’un bien qui y entamerait une rénovation lourde. Un avant-projet d’amendement légal (note libellée P.I. en date du 5/07/2010) a d’ailleurs été rédigé en ce sens. “Nous le disons depuis des mois : le politique doit impérativement consulter le secteur privé, grand pourvoyeur d’emplois et de rentrées financières. Le problème le plus sournois de la fiscalité en Belgique, c’est son morcellement et les dangers de la non-concertation entre les différents niveaux de pouvoir. Il faut que l’on veille à ce que, dans le rééquilibrage des rentrées et des dépenses par niveau de pouvoir, on trouve des transferts raisonnables pour tous, mais sans modifier la corbeille fiscale actuelle.”

On l’aura compris : le propriétaire-contribuable se trouve aujourd’hui entre les marteaux publics fédéraux, communaux et l’enclume budgétaire. Nul doute que les coups vont tomber ; mais bien malin celui qui, pour l’heure, pourra en déterminer ou en limiter l’impact économique et social. Ce flou n’est en tout cas pas de mise à favoriser la confiance du consommateur-investisseur dans la brique. Plus vite il sera dissipé, mieux le marché immobilier et la construction se porteront.

Philippe Coulée