Immobilier de bureaux : la crise ? Un mal pour un bien

26/01/10 à 14:18 - Mise à jour à 14:18

Source: Trends-Tendances

Malgré quelques livraisons d'importance, la pénurie de bâtiments neufs n'a été évitée en 2009 que grâce à la crise. Dans un marché régulé par quelques promoteurs, les loyers poursuivent leur ascension. Les sociétés pharmaceutiques restent les plus actives.

Immobilier de bureaux : la crise ? Un mal pour un bien

© Marc Detiffe

Bien ancré sur le micromarché brabançon, Cédric van Zeeland (King Sturge) a pu analyser aux premières loges le paradoxe : la crise a eu des effets régulateurs salutaires. L'an passé, à pareille époque, l'agent criait à la pénurie de mètres carrés disponibles. Bien que généreuse en nouveaux développements, 2009 n'aurait pas offert suffisamment d'espaces aux demandeurs s'ils avaient été aussi nombreux que pressentis en 2008.

En clair : heureusement que le marché a boité cette année. "On a effectivement eu les mètres carrés réclamés l'an passé, notamment avec les nouvelles phases de l'Axis Parc et des Collines de Wavre (+ 10.000 m² chacun), mais beaucoup sont déjà pris. Le marché n'aurait pas pu se permettre la location de 50.000 m² de bâtiments neufs", poursuit Cédric van Zeeland.

Le stock général des surfaces de bureau en Brabant wallon aurait ainsi augmenté de 24 % par rapport à 2008, en intégrant les nouveaux développements de GSK Bio à Wavre. "Si GSK devait, pour une raison ou l'autre, réduire ses besoins de 20 %, ces constructions deviendraient du stock disponible. A l'instar de Wyeth, racheté par Pfizer : ils n'iront finalement pas dans le bâtiment spécialement construit pour eux à Louvain-la-Neuve pour l'instant."

Une baisse de 40 % pour le "take-up"

D'après les chiffres avancés par King Sturge, la prise en occupation des immeubles de bureaux aurait connu un recul de 40 % par rapport à 2008, lissant la hausse de 36 % notée en 2007. "C'est sévère. Mais on aurait pu faire mieux si l'offre avait été à la hauteur, martèle l'agent. Prenez les Portes de l'Europe, à Nivelles : le site est occupé à 100 %."

Avec un take-up total de 27.200 m² et 46 transactions - le pharmaceutique se taillant, comme l'an passé, la part du lion -, on ne s'est guère bousculé pour louer des bâtiments en Brabant wallon. Les promoteurs construisent, demande par demande, en observant avec le sourire que les loyers augmentent. Le taux de vacance reste ainsi sous contrôle, à 7,89 % (50 % du stock dans des immeubles neufs) ; et les loyers auraient grimpé de 10 à 20 %.

"Les loyers moyens des bâtiments neufs ont tourné en effet entre 145 et 150 euros/an/m². Réellement obtenus !", estime encore le courtier. Des loyers qui devraient garder cette courbe ascendante, puisque l'on n'attend pas énormément de nouveaux développements en 2010 : moins de 10.000 m², notamment dans l'Axis Park et dans le développement de Thomas et Piron, Les Portes du Lion. D'où le risque, à nouveau, de pénurie, si le marché se relance.

Le RER, plus concret

Au rayon des transactions phares de l'année, BASF décroche la palme (5.300 m²) dans le Waterloo Office Park. C'est là que se concentre la plus importante disponibilité du marché (8.000 m² libres, à quelque 140 euros/an/m²). La firme Abbott et ses 4.200 m² loués dans Les Collines de Wavre (Codic) est sur la deuxième marche.

Securex, toujours aux Collines (1.700 m²), complète le tiercé. Bonne pioche pour le développeur bruxellois. "C'est typiquement un bon produit, efficace et visible. On est à 145 euros/an/m² et 60 % des 10.000 m² livrés dans cette dernière phase ont trouvé preneurs", résume Philippe Weicker (Codic).

Accessibilité, offre de services et arrivée future du RER : ce serait le tiercé gagnant de l'attractivité en Brabant wallon. Un RER qui, d'après Cédric van Zeeland, n'est plus un argument de vente abstrait "L'arrêt du parc de l'Alliance, par exemple, n'est pas encore là, confie-t-il, mais les lignes le sont : on peut montrer du concret aux locataires, et cela compte dorénavant dans les nouveaux baux moyens."

G.V. (avec Ph.C.)

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