Immobilier : accalmie bienvenue sur le marché belge

26/04/12 à 15:03 - Mise à jour à 15:03

Source: Trends-Tendances

L'activité a repris de l'assurance depuis deux ans. Les prix affichés laissent présager une accalmie. Malgré les écarts locaux, une correction des excès caractérise ce début d'année 2012. Témoignages, analyses et tableaux complets à découvrir dans notre Guide immobilier cette semaine.

Immobilier : accalmie bienvenue sur le marché belge

Tout commence par le sol, avant même d'y poser un toit. Et le coût du lopin de terre dicte souvent la suite du programme. Le terrain à bâtir belge a augmenté en moyenne de 135 % entre 2006 et aujourd'hui. C'est là une plus-value à échelle nationale qui ne veut pas dire grand-chose : en termes de prix absolus, sans même descendre au niveau communal, les écarts provinciaux restent évidemment costauds. Le lopin de terre luxembourgeois est lissé à 35 euros/m² (moyenne provinciale) quand l'anversois se négocie aujourd'hui à 210 euros/m².

Les rêves des futurs propriétaires anversois et luxembourgeois ne sont donc pas logés à la même enseigne. Même à l'échelle wallonne, certains chiffres décennaux ont de quoi laisser pantois : à Bernissart (+ 609 %), Honnelles (+ 488 %), Incourt (+ 443 %), Péruwelz (+ 412 %), Rendeux (+ 407 %) ou Philippeville (+ 400 %) le prix du sol a littéralement explosé en 10 ans.

Certaines communes wallonnes prouvent néanmoins par les chiffres reçus la semaine dernière et détaillés dans le Guide immobilier 2012 de Trends-Tendances qu'il reste encore des terrains accessibles (sous 25 euros/m²) pour qui désire construire du neuf dans toutes les provinces wallonnes à l'exception du Brabant wallon, en périphérie bruxelloise depuis longtemps. Les terrains les moins chers se cachent à Orp-Jauche (56 euros/m²). Attention, toutefois, aux zones inondables...

Où sont les appartements les plus accessibles ?

Un indicateur qui ne trompe pas : la plus-value moyenne enregistrée pour les appartements a, en de nombreuses localités, dépassé celle que certaines maisons promettaient. Le prix de référence provincial de ce type de bien situé en Hainaut (160.000 contre 151.200 euros) et dans le Namurois (208.236 contre 187.000 euros) surpasse désormais celui des maisons dites "ordinaires", plus coûteuses à l'emploi et plus anciennes. Il en va de même au nord du pays.

Côté activité, c'est en province de Liège que l'appartement wallon s'échange le mieux : 2.046 biens vendus contre 1.762 en Hainaut. C'est le chef-lieu qui tire le marché provincial : 824 appartements ont été échangés à Liège en 2011 contre 334 à Mons. Les prix courants liégeois expliquent en partie cette bonne santé de l'activité : à 152.250 euros, ils sont inférieurs de plus de 10 % à la moyenne provinciale (172.000 euros). A proximité du centre urbain, on épinglera encore et toujours Saint-Nicolas et Herstal pour leurs prix très accessibles (135.000 euros). Moins accessibles à tout niveau, toujours en province de Liège, Spa et Welkenraedt doublent le nombre de ventes sans rien sacrifier au prix. L'appartement y passe allègrement la barre des 200.000 euros : 243.734 euros à Spa (+40 %) et 215.882 euros à Welkenraedt (+41 %). Non loin de là, enclavé en territoire luxembourgeois, Vielsalm bondit à 257.000 euros.

Sur le Brabant wallon (1.008 ventes enregistrées au total), Nivelles confirme sa fertilité avec 206 ventes sans non plus brader le prix : 216.000 euros (hors frais). Boostée par Louvain-la-Neuve, Ottignies (179) s'empare de la deuxième place provinciale avec un prix plafonnant très localement à 235.000 euros. Dès que le nombre de transactions avoisine la centaine, on peut parler de marché local mature, régi par la loi de l'offre et de la demande. Ce n'est pas encore le cas de Chaumont-Gistoux, qui enregistre en 2011 une hausse excessive de 133 %. Avec huit ventes d'appartements enregistrées, ce prix de référence anormalement haut - 577.000 euros - n'a guère de réelle valeur comparative ni durable. Pour reprendre une sentence à la mode, tout ce qui est excessif est insignifiant.

Maisons : Hainaut et Liège pour garder le choix

Le Hainaut reste la province où l'on dénombre sans surprise le plus d'échanges de maisons (10.781 ventes). L'offre y est la plus large et les prix les plus accessibles : 151.200 euros en moyenne provinciale. Des maisons à prix abordable, il en reste, même aux portes du Brabant wallon. A Gembloux, par exemple - qui, selon plusieurs experts interviewés pour le Guide immobilier ferait partie du marché résidentiel brabançon -, le prix de référence reste de 225.000 euros. Au nord de la capitale wallonne, plus aucune commune n'affiche néanmoins des prix alignés sur le prix de référence régional (175.000 euros). Ittre (200.000 euros), Hélécine (222.000 euros), Tubize (225.000 euros) et Gembloux y restent les marchés locaux les moins élitistes.

Il faut se replier sur les provinces de Liège et du Hainaut pour débusquer davantage de bonnes affaires : pointons par exemple Grâce-Hollogne (152.000 euros), Dison (165.000 euros) ou Comblain-au-Pont (178.000 euros) pour varier les genres. En Hainaut, la fourchette de prix reste plus vaste : de 110.000 euros (Colfontaine) à 265.000 euros (Silly). Pour ne citer que les fers de lance, pointons également Charleroi (132.000 euros), Mons (155.000), La Louvière (149.000) ou Tournai (180.000).

Bruxelles en ébullition

Last but not least, la Région bruxelloise, pour l'instant en pleine ébullition. Le marché de l'appartement neuf y explose littéralement, sans que l'on sache encore l'impact que cette offre aura sur les prix. La palme de la hausse décennale va à Saint-Gilles, avec + 188 %. Mais pas moins de six communes affichent encore un prix de référence sous les 200.000 euros. Sur le marché de la maison ordinaire, Ixelles est surcotée : + 289 % depuis 2011 et 627.500 euros. Six communes ont au moins triplé les prix sur 10 ans. Toutes les autres ont au moins doublé. Difficile de trouver encore une maison, même très ordinaire, sous les 300.000 euros ou presque dans les 19 communes.

Le ministre-président Charles Picqué, que nous avons interviewé (lire en p. 9 de notre Guide immobilier), lance d'ailleurs deux pavés dans la mare locale en rappelant que le taux de propriétaires bruxellois ne dépasse pas 40 % et que 5 % seulement des bailleurs y possèdent 40 % du parc locatif ! Mais aussi que 50 % des locataires bruxellois vivent avec moins de 1.500 euros par mois et 25 % avec moins de 1.000 euros... Le marché du logement y reste donc passablement fragile. D'autant que ces 10 dernières années, la population y a augmenté de 16,6 %. Avec des écarts de densité locaux qui laissent pantois : à Saint-Josse, on recense aujourd'hui plus de 20.000 habitants au km², pour 1.376 seulement à Watermael-Boitsfort. A titre comparatif, Liège-ville en affiche 2.774 et Charleroi 1.985. Le logement sera donc une denrée particulièrement sous pression dans la capitale de l'Europe d'ici 2020. Les responsables publics que nous avons interrogés en sont conscients.

Philippe Coulée et Cécile Vandernoot

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