Immo : quels recours en cas de vices cachés ?

19/12/11 à 16:39 - Mise à jour à 16:39

Source: Trends-Tendances

Faire construire une nouvelle maison ou rénover une habitation existante, cela ne se passe pas toujours comme on le souhaite. De quels recours dispose-t-on en cas de mauvaise exécution des travaux par l'entrepreneur ?

Immo : quels recours en cas de vices cachés ?

© Thinkstock

Avoir sa maison est un rêve qui peut aussi se transformer en cauchemar. Une habitation flambant neuve peut ainsi se révéler, par la suite, proche du délabrement et comporter des vices graves : fissures dans les murs, toiture mal posée, revêtement de sol qui se détache ou installation électrique insuffisante. Que peut-on faire lorsque sa demeure a été construite par un entrepreneur qui ne travaille pas dans les règles de l'art ?

Vices apparents

Il importe avant tout de déterminer s'il s'agit d'un vice apparent ou caché. Commençons par les défauts apparents.

Un vice apparent est un défaut que vous pouvez constater lors d'une première visite attentive de l'habitation. Ce type de défaut doit être identifiable par un "profane". Parmi les vices apparents : le fait qu'un escalier soit construit en hêtre et non en chêne, des écarts de couleur dans le carrelage d'un sol, le fait que les dimensions de l'habitation diffèrent substantiellement des notes du plan, la mauvaise qualité du crépi autour des portes et fenêtres, l'emploi de tuiles autres que celles convenues, des portes intérieures mal placées... Il est très important d'effectuer un examen minutieux de l'habitation avant ou à la réception (voir ci-contre). Et de noter, à ce moment, les divers défauts. Pour cette visite, mieux vaut faire appel aux services d'un professionnel. La personne la plus adéquate pour vous assister sera l'architecte dont vous avez utilisé les services pour la construction de l'habitation. Cet architecte peut d'ailleurs vous éclairer sur la gravité du défaut et ses éventuelles conséquences. Mais cela peut aussi être une autre personne ayant des compétences en la matière, comme un expert immobilier.

Les vices apparents doivent être signalés, au plus tard, à la réception des travaux, c'est-à-dire le moment où les travaux sont achevés et où l'entrepreneur met l'habitation "à votre disposition". Elle se déroule souvent en deux étapes : la réception provisoire et la réception définitive. La signification donnée à l'une et l'autre sera le plus souvent précisée dans le contrat signé avec l'entrepreneur. Parfois, il est contractuellement prévu que l'acceptation par le maître d'ouvrage découle du paiement de ou des factures de l'entrepreneur sans réserve, ou de la mise en service du bâtiment sans réserve.

Si vous n'émettez pas de réserves lors de la réception pour le vice constaté, vous ne pourrez plus, en principe, demander des comptes à l'entrepreneur à ce sujet. Il vous restera uniquement la possibilité d'aborder le problème en espérant que l'entrepreneur remédie au défaut (pour des raisons commerciales, par exemple). Une exception existe en ce qui concerne les vices graves affectant la résistance du bâtiment ou l'une de ses parties. Pour pareils vices, la responsabilité de l'entrepreneur reste engagée.

Si vous constatez des problèmes bien avant la réception (par exemple, le carreleur n'est pas en train de poser les bons carreaux), mieux vaut les signaler au plus vite. L'entrepreneur pourra rectifier la situation et cela vous évitera, au bout du parcours, bien des discussions. Si vous remarquez, au cours des travaux, des défauts d'une gravité telle qu'ils remettent en question la poursuite de la collaboration avec l'entrepreneur, vous pouvez vous adresser au tribunal pour demander l'annulation du contrat d'entreprise. Conseil utile : il s'agit d'affaires sérieuses et mieux vaut donc prendre un avocat. En effet, il faudra suivre très attentivement les étapes nécessaires (éventuellement pour demander la désignation d'un expert, lancer la procédure, etc.). Il ne faut en aucun cas considérer le contrat comme annulé de son propre chef, car cela risque de se retourner contre vous, au point de devoir payer des dommages et intérêts.

Vices cachés

Les vices cachés sont les défauts qui ne sont pas identifiables par un profane, au premier coup d'oeil. Par exemple : des fissures qui apparaissent du fait de la "mise en place" de la maison, un tuyau de vidange qui ne fonctionne pas correctement, la peinture d'un mur qui s'écaille...

Il faut faire la distinction entre les vices cachés légers et les vices cachés qui compromettent la solidité du bâtiment. Ces derniers sont couverts par la responsabilité décennale de l'entrepreneur, qui commence à l'acceptation (ou réception) des travaux. La garantie décennale ne s'applique pas aux vices cachés légers (par exemple, condensation aux fenêtres, la plupart des fissures sur les murs et au sol, le descellement du carrelage dans la salle de bains ou la cuisine...). Il est donc recommandé de signaler ces défauts dès leur apparition. Au demeurant, pour ces petits défauts, il est possible de prévoir des arrangements contractuels (dans le contrat d'entreprise avec l'entrepreneur, par exemple) précisant les défauts qui peuvent être invoqués et pendant quelle durée.

Si vous constatez des vices cachés, envoyez en premier lieu une mise en demeure (par lettre recommandée) à l'entrepreneur et/ou à l'architecte, où vous mentionnez les vices et sollicitez de leur part une solution. Pour décrire les défauts, vous pouvez vous faire aider par un professionnel (par exemple, un autre entrepreneur ou un architecte). Si la tentative est infructueuse, il est préférable de consulter un avocat familier de ces matières (surtout si les vices sont importants). Ce dernier pourra, le cas échéant, lancer une procédure contre l'entrepreneur ou l'architecte. Dans ce cas, l'avocat demandera le plus souvent la désignation d'un expert.

Johan Steenackers, MoneyTalk

Vices à l'achat d'une habitation existante

Lors de l'achat d'une maison, on peut également être confronté à toutes sortes de défauts : vices apparents (en visitant la maison, vous apercevez de multiples taches d'humidité ou le revêtement de sol est fortement dégradé...) ou vices cachés (le système de chauffage ne fonctionne pas correctement...).

Si l'habitation que vous achetez comporte des vices apparents, il importe de les faire remarquer avant de signer le compromis de vente. Une fois le compromis signé, vous ne pourrez plus demander des comptes au vendeur.

En ce qui concerne les vices cachés, les dispositions suivantes s'appliquent. Dans bien des contrats de vente , figure une clause précisant que "le bien est vendu dans l'état où il se trouve" et que "le vendeur n'est pas responsable des vices cachés". Une telle clause est valable si le vendeur est, ce qu'on appelle, "de bonne foi". C'est notamment le cas quand il n'est pas au courant du défaut. Au contraire, s'il en a connaissance mais néglige délibérément de le mentionner (ou entreprend diverses actions afin de le camoufler), le vendeur est parfaitement responsable.

En l'absence de disposition contractuelle (ou si le vendeur se révèle de mauvaise foi par rapport à une clause du contrat) et si le vice caché est d'une certaine gravité, vous avez la possibilité, en tant qu'acheteur, de demander l'annulation de l'achat (vous rendez le bien et récupérez le prix d'achat). En cas de mauvaise foi dans le chef du vendeur, vous pouvez, en outre, demander un dédommagement. Une autre possibilité consiste à conserver l'habitation et à demander une réduction du prix de vente. Dans tous les cas, face à un vice caché, il faut agir vite : envoyez immédiatement une mise en demeure, par recommandé, au vendeur. En l'absence de réaction, et si le vice est suffisamment grave, assurez-vous les services d'un avocat pour porter l'affaire devant les tribunaux.

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