IMMO: Le sud du pays s'en sort plutôt bien

23/04/10 à 10:42 - Mise à jour à 10:42

Source: Trends-Tendances

Les chiffres fédéraux définitifs qui seront analysés dans le détail dans notre guide immobilier spécial du 6 mai prochain le confirment : le marché immobilier belge a traversé une solide crise, mais a limité la casse. Contrairement à certains pays voisins. Quelques points essentiels.

IMMO: Le sud du pays s'en sort plutôt bien

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Les chiffres fédéraux définitifs qui seront analysés dans le détail dans notre guide immobilier spécial du 6 mai prochain le confirment : le marché immobilier belge a traversé une solide crise, mais a limité la casse. Contrairement à certains pays voisins. Quelques points essentiels.

En 2009, il s'est vendu sur le marché secondaire (biens d'occasion) en Belgique 60.769 maisons individuelles, 36.048 appartements, 17.334 terrains à bâtir et 15.902 villas. Le chiffre d'affaires total ainsi dégagé par la vente de ces logements et terrains a dépassé, malgré la crise, les 23 milliards d'euros, hors frais, à l'échelle du Royaume.

Pour quelque peu contracté qu'il soit, ce bilan très global et encore approximatif est rassurant. D'autant que, sur base trimestrielle, tous les indicateurs sont au vert : entre le premier et le dernier trimestre de l'année écoulée, l'activité a fait un rebond de 20 à 25% par segment de marché. Comme précédemment, avec un résultat annuel de plus de dix milliards d'euros, le segment des maisons individuelles reste le plus couru par les candidats propriétaires belges. Mais avec plus de 6 milliards au compteur 2009, les appartements grappillent toujours des parts de marché, surtout si l'on y ajoute celles de la construction neuve.


Géographiquement, c'est Bruxelles-Capitale qui enregistre les baisses d'activité les plus significatives sur base annuelle : -18% de maisons individuelles échangées, -17% d'appartements, -31% de terrains à bâtir. Ce dernier segment est d'ailleurs devenu, depuis dix ans, la peau de chagrin du marché immobilier national. La baisse des échanges dépasse largement la Région bruxelloise, où le sol à bâtir est devenu une denrée aussi rare que hors de prix : en Brabant wallon, l'an dernier, il ne s'est échangé que 613 lopins de terre... pour 1.517 dix ans plus tôt. A l'échelle wallonne, on a ainsi enregistré 16% de ventes en moins sur base annuelle. De quoi inquiéter surtout _ et à juste titre _ les entreprises de construction qui ne se sont pas reconverties dans la rénovation et les communes soucieuses d'accueillir ou de conserver les jeunes électeurs dépités de ne pas trouver où se loger.

Hainaut, toujours le moins cher mais le plus fringant

Côté activité _ et donc accueil des nouveaux propriétaires_, on relèvera encore que c'est dans la province du Hainaut que l'on comptabilise encore et toujours le plus grand nombre _ 9.827 _ de ventes de maisons individuelles. Avec 9.689 échanges, Anvers est la seconde province belge la plus active sur ce segment de marché phare. Petit bémol toutefois : il s'était échangé 10.742 maisons dans ce même Hainaut l'an dernier ; soit, sur base annuelle, une baisse d'activité significative de quelque 9%.


Sur le segment des villas, c'est Anvers qui s'est montrée la plus fringante en 2009, avec 2.773 ventes (pour 2.949 en 2008). Côté wallon, c'est toujours le Hainaut qui, avec 1.656 ventes, sauve le bilan annuel régional. A titre de comparaison, on notera que seules 873 villas se sont vendues en 2009 sur toute la province de Liège, 467 pour la province du Luxembourg... et 130 pour tout le Namurois. De toute évidence, le marché de la villa de seconde main a fait le plein. Et les nouvelles normes environnementales ont fait le reste.


C'est bien là, selon nous, l'essentiel du message à retenir à la lecture attentive des chiffres définitifs récemment fournis par le Service public fédéral Economie. Côté prix, ces chiffres sont en effet globalement rassurants pour le marché national de la brique. Même s'il y a partout une correction salutaire des prix et, à certains endroits, de solides dégelées, comme en Région bruxelloise sur le segment des villas avec jardin (-22%), on est loin de l'écroulement généralisé annoncé par certains experts et acteurs du marché.


Force est de constater qu'acheteurs et vendeurs ont su limiter la casse, préférant parfois limiter _ ou stopper carrément _ les échanges de biens. A ce petit jeu, c'est le segment des appartements qui s'en sort globalement le mieux. Les prix restent partout concentrés dans une fourchette ne dépassant pas les 8% de hausse ou de baisse sur base annuelle. Mais c'est parfois au prix d'une chute de l'activité de l'ordre de 20%, comme dans le Limbourg ou le Brabant flamand. A ce petit jeu, le prix des appartements anversois et luxembourgeois augmente encore de 7-8% sur un an.


Même tir groupe du côté des terrains à bâtir : ils ne se sont vendus qu'au prix fort ou sont restés à leur ancien propriétaire, peu pressé de se défaire de ce placement sûr et durable. Deux preuves chiffrées à l'appui : -16% de transactions en Brabant wallon, mais un prix moyen en hausse de 12% ; -28% de transactions en province de Luxembourg, mais +10% coté prix au m².


Du côté des maisons individuelles, la fourchette nationale est à peine plus large. Et ce sont les provinces qui ont sacrifié davantage sur l'autel de l'activité qui résistent le mieux côté prix. Le Hainaut a ainsi vu chuter ses transactions annuelles de 9%, mais maintient un prix de référence quasi identique en 2009 (-1%). Même constat en Flandre, où en réduisant de 7% l'activité et les ventes de maisons individuelles, tant le Limbourg (193.000 euros) que le Brabant flamand (257.500 euros) ont réussi à conserver des valeurs de référence inchangées. Ce dernier reste ainsi le plus cher du marché belge sur ce segment le plus couru.

Bilan de santé wallon par province


La province réputée la moins chère de Belgique, le Hainaut, a su exploiter la variété de son offre pour traverser la crise et la baisse brutale _ mais heureusement momentanée _ de la demande, fin 2008, début 2009. Mieux : l'activité y a même atteint des sommets fin 2009. Avec 2.700 maisons individuelles vendues sur le seul quatrième trimestre, le Hainaut est, sur ce segment stratégique du marché national et provincial, le plus fringant du pays. Il devance ainsi, au nombre de biens vendus, les provinces d'Anvers et de Flandre Orientale. Et si les prix de référence restent encore peu comparables _ 239.500 euros dans la province d'Anvers pour 145.000 seulement dans le Hainaut _ c'est tant mieux pour les jeunes candidats à l'achat. D'autant que ces prix, malgré quelques corrections prévisibles, continuent bon an mal an à grimper par à-coups.

Dans le Namurois, après un très mauvais premier trimestre, les acteurs concernés ont sur adapter leurs prix pour sauver l'activité. Sur tous les segments du marché, la province namuroise a ainsi retrouvé des couleurs dès le deuxième trimestre 2010. Mais le marché local a dû pour cela consentir çà et là de très solides corrections face à la pression de la demande.


Le chiffre d'affaires trimestriel a flirté avec les 100 millions d'euros pour les trois derniers trimestres 2009, pour seulement 80 millions au premier trimestre. Une baisse d'activité brutale de 20%, ça fait mal. Mais heureusement, le marché local aura été réactif : sur base annuelle, il s'est échangé quasi autant de biens qu'en 2008. 683 appartements (pour 692 en 2008), 2.558 maisons (pour 2.674 en 2009), 983 villas avec jardin (pour 1.021 en 2009) et 1.137 terrains (pour 1.248 en 2009). Un atterrissage rassurant après un décollage très alarmant ; même si, pour certaines commune, la chute des valeurs consentie pour maintenir cette activité a été momentanément raide. Très raide, parfois.


A contrario, les valeurs se figent, voire montent encore, en Brabant wallon. Au risque de voir l'activité devenir vraiment très faiblarde par endroits : certaines communes cossues jouent clairement le prix et rien que lui, au risque de voir leur population se figer et vieillir inexorablement. Certaines villes, comme Tubize ou Nivelles, prennent le contre-pied et jouent la carte de la croissance démographique, en passant par la brique. Courageusement selon certains, anarchiquement selon d'autres. A ce petit jeu, Tubize (151 ventes), Nivelles (129) et Wavre (103) restent les plus courues, car encore relativement abordables avec des prix de référence oscillant entre 220.000 et 270.000 euros. A l'échelle provinciale et sur base annuelle, avec 1.489 maisons échangées en 2009 pour 1.583 un an plus tôt, pas de quoi toutefois pointer de grandes différences du côté de l'activité immobilière en Brabant wallon.


En province de Liège, les résultats 2009 sont à ce point variables par endroit et par type de biens qu'il est impossible de généraliser les constats. Si le prix des appartements se maintient bien, celui des maisons et des villas a été solidement chahuté. Et on note parfois, sur une même commune, des différences notoires sur le même segment de biens. Constat plus général : les acheteurs locaux se sont rabattus sur les localités proches des axes de communication. Côté positif : Thimister-Clermont, Oreye, Tinlot, Juprelle, Huy ou Olne ont ainsi vu le prix des terrains à bâtir réévalués de 40 à 50% en un an et c'est clairement la demande locale qui a fait monter les enchères. Côté négatif : certaines localités sont clairement délaissées pour avoir été parfois surévaluées. Burdinne, Spa, Braives ou Stoumont, par exemple, subissent de solides décotes. Leur situation géographique fait réfléchir les acheteurs et les réorientent vers des lopins de terre plus accessibles par ces temps où chaque euro de déplacement devient compté. Dans d'autres, comme Berlooz, Hamoir, Aubel, Wasseiges ou Donceel, l'équation est plus simple encore : l'activité est à ce point inexistante sur le segment du foncier que le prix de référence pour le terrain à bâtir est absent des plaquettes annuelles. Une mauvaise nouvelle pour les entreprises de construction locales, qui doivent chercher des marchés ailleurs.


Même constat, ou presque, pour la province de Luxembourg, copié-collé de sa voisine liégeoise cette année. Le quarté des communes gagnantes sur le marché provincial des villas _ Aubange, Messancy, Attert, Etalle _ tient dans un mouchoir géographique de poche. Très frontalier et proche des axes de communication, comme les acheteurs éclairés le réclament ici aussi désormais. Pour obtenir cette emplacement stratégique, ils sont prêts à aligner entre 330.000 et 365.000 euros, sans sourciller. Mais à Sainte-Ode, Rouvroy, Meix-devant-Virton, Fauvillers, Wellin voire Martelange, le même marché de la villa est quasi à l'arrêt : plus rien ou presque ne s'est vendu durant plus de 12 mois. Les communes éloignées des axes autoroutiers et affichant des prix surfaits ont des soucis à se faire sur le segment le plus cher à l'usage.


Dans la capitale, enfin, on note à peine une salutaire correction au final, sur base annuelle. 2,3 milliards d'euros : c'est le chiffre d'affaires hors taxes et frais de la seule vente des maisons et appartements en 2009 sur le micromarché secondaire bruxellois. Pas mal pour un parc immobilier existant forcément limité, voire saturé, et peu proactif par temps de crise. D'autant que les nouvelles certifications environnementales, désormais obligatoires lors de la revente d'un bien, refroidissent parfois les ardeurs des candidats vendeurs ou, plus simplement, ralentissent les transactions. Après un premier trimestre très contracté, le marché immobilier bruxellois a su éviter le pire. C'est même au deuxième trimestre que l'activité sur le marché des maisons a atteint son pic annuel, avec 817 biens échangés. 3.034 maisons d'habitations et 7.145 appartements échangés en un an rien que sur le marché secondaire (biens d'occasion), ce n'est pas mal pour un creux. Surtout lorsque l'on observe que les prix pratiqués se sont globalement bien mieux maintenus que dans les autres capitales européennes touchées par la crise. Globalement, le marché s'est bien défendu ; les prix repartent d'ailleurs lentement à la hausse.


Reste qu'on n'a pas évité les mauvaises surprises locales au niveau des prix, comme à Uccle (-12% sur le segment des maisons et-19% sur celui des villas) ou à Auderghem (-16% sur les appartements). A Uccle, par exemple, cette temporaire _ mais sévère _ dégelée fait rétrograder la riche commune du sud de la capitale sur la 5ème marche du classement pour le segment des maisons. Mais malgré la solide décote de 19%, la commune aisée du sud de la capitale garde son leadership sur celui des villas, avec un prix de référence qui chute de 1.550.000 euros à 1.300.000, pour un nombre de biens annuellement échangés quasi identique (63).

Philippe Coulée

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