Immo: la hausse des prix décryptée par Degroof Petercam

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La banque sort son quatrième volet d’une série de petits livres consacrés aux questions d’actualité économique. Cette fois-ci, différents thèmes sont abordés autour de l’état de santé de l’économie belge: vieillissement, digitalisation, mobilité, etc. Parmi ceux-ci, nous avons choisi de vous présenter celui de l’immobilier et de l’augmentation du prix des maisons.

Quels sont les principaux atouts et défis économiques de notre pays ? La Belgique est-elle attrayante aux yeux des investisseurs internationaux ? La dette est-elle soutenable ? Quel est le niveau de l’enseignement ? Comment résoudre les problèmes de mobilité ? Quelle est l’ampleur du problème du vieillissement ? Y a-t-il une bulle immobilière ? Le secteur bancaire belge est-il solide ? Où en est la Belgique dans le domaine de la numérisation ? Voici quelques-unes des questions abordées par Hans Bevers, Michiel Verstrepen, Alexandre Gauthy et Bruno Colmant dans le dernier livre de la banque Degroof Petercam intitulé 20 questions d’actualité sur l’économie belge. Vingt questions au travers desquelles les quatre économistes décortiquent la situation socio-économique du pays. Une radiographie plutôt positive même si, selon eux, ” notre pays a encore beaucoup de chemin à parcourir en matière de réformes structurelles “.

Bruno Colmant (Degroof Petercam):
Bruno Colmant (Degroof Petercam): “La collection aborde des questions sociétales auxquelles une réponse est donnée en deux pages.”© BELGA IMAGE

De la fintech aux prix des maisons

Par exemple, ils plaident pour un marché de l’emploi plus flexible, un relèvement de l’âge de la pension effectif, la suppression de l’indexation automatique des salaires, une fiscalité plus efficace, des investissements intelligents dans l’enseignement et l’infrastructure, ainsi qu’un relèvement du budget de la recherche et du développement. Au registre bancaire, ils estiment que, ” ces dernières années, nos banques semblent en meilleure forme “. ” Si on les compare aux autres banques européennes, les banques belges sont relativement rentables, avec des ratios de solvabilité qui paraissent sains “, et ” supérieurs aux exigences légales “. Mais ” de nouvelles tendances, telles que la numérisation et la fintech, sont apparues. Des défis fondamentaux semblent se poser à moyen terme “. Quant à la thématique de l’augmentation du prix des maisons, qui revient souvent sur le tapis, ils estiment qu'” aucune bulle immobilière ne semble se former à l’heure actuelle ” ( lire l’encadré ” Y a-t-il une bulle immobilière en Belgique ? ” plus bas).

Immo: la hausse des prix décryptée par Degroof Petercam

Robuste et accessible

Sur la forme, ces 20 questions d’actualité sur l’économie belge ne constituent pas le premier livre rédigé par les experts de Degroof Petercam. C’est même le quatrième d’une petite collection intitulée sobrement Analyses économiques. Les trois premiers ouvrages publiés avaient pour titre : Le temps de la réflexion, L’économie digitale : rêve ou cauchemar ? et 20 questions d’actualité sur la situation économique et financière. De petits fascicules d’une cinquantaine de pages destinés à l’homme pressé, aux étudiants, aux services d’études, etc. ” Degroof Petercam a toujours entretenu une forte intégration dans le monde académique, explique Bruno Colmant, responsable de la recherche macro-économique au sein de la banque. Cette collection a été lancée il y a deux ans. Elle est le produit de la recherche macro-économique destinée à aborder des questions socio-économiques utiles pour la gestion patrimoniale à long terme mais aussi pour la diffusion transversale des connaissances. La collection se veut scientifiquement robuste et accessible en abordant des questions sociétales auxquelles une réponse en deux pages est donnée. ” Le livre est téléchargeable gratuitement sur le blog de la banque (www.blog.degroofpetercam.com/fr).

Y a-t-il une bulle immobilière en Belgique ?

Immo: la hausse des prix décryptée par Degroof Petercam

Une des 20 questions posées par les experts de Degroof Petercam dans leur dernier petit carnet est de savoir si l’immobilier est dangereusement surévalué en Belgique. Voici leur réponse que nous publions ici en intégralité.

” La crise américaine des subprimes de 2008 nous a permis de découvrir les conséquences significatives que peut avoir un marché de l’immobilier instable sur une économie. Le système financier belge est, lui aussi, étroitement lié au marché de l’immobilier en raison de son exposition aux crédits hypothécaires. La supervision du marché de l’immobilier est donc indispensable, car elle permet de donner des informations sur l’apparition et la prévention des bulles immobilières.

Le marché de l’immobilier belge est connu pour sa croissance stable. Depuis 1970, les prix réels des habitations en Belgique, excepté au début des années 1980, ont presque toujours augmenté ou ont au minimum stagné. Le marché immobilier belge a tenu bon, même en 2009, année de crise, alors que les marchés immobiliers du monde entier enregistraient une correction. L’augmentation réelle moyenne a été de 2,2 % par an entre 1970 et 2016. C’est en Région flamande que les hausses de prix ont été les plus fortes. Les villas sont en relative méforme depuis quelques années, mais cette faiblesse est plus que compensée par la contribution des appartements et des maisons d’habitation ordinaires dans les augmentations de prix. Il n’est donc pas étonnant, compte tenu de cette augmentation relativement stable et cohérente du marché immobilier belge et de l’environnement de taux faibles, que l’investisseur belge garde une préférence pour l’immobilier de son pays. Toutefois, ce sont justement ces augmentations qui font surgir des questions concernant une surévaluation potentielle.

Evaluer l’immobilier

Il existe différentes méthodes pour évaluer un marché immobilier. La première méthode est le ratio prix/revenus. Il consiste à comparer les prix de l’immobilier au revenu disponible afin d’évaluer l’accessibilité financière de l’immobilier. En 2016, ce ratio était, selon les chiffres de l’OCDE, pas moins de 41 % supérieur à sa moyenne historique. Le ratio prix du logement/prix de location est une autre référence fréquemment utilisée. Ce ratio donne une indication du rapport entre les prix moyens des habitations et les prix moyens des locations. Il suggère, lui aussi, une surcote de 45 % en 2016 par rapport à sa moyenne historique. Une autre méthode consiste à corriger le ratio prix/revenus des taux hypothécaires pour mieux cerner la charge de remboursement d’un prêt hypothécaire. Selon la Banque nationale de Belgique, cet indicateur dépasse sa moyenne historique de 21 %.

Toutefois, ces mesures ne tiennent pas compte d’autres facteurs. C’est pourquoi une comparaison avec une moyenne historique statique donne probablement une image incomplète. La baisse des taux à long terme, en particulier, sous l’influence de l’actuelle politique accommodante, est une différence importante par rapport aux situations antérieures. Cette baisse a non seulement réduit les charges hypothécaires, mais elle a également soutenu l’augmentation de la demande en immobilier d’investissement.

Des conditions différentes

Les modèles économétriques peuvent être utiles à ceux qui veulent tenir compte des évolutions structurelles. Les institutions internationales et la Banque nationale de Belgique (BNB) utilisent ces méthodes. En outre, la combinaison de différents modèles peut remédier à l’incertitude liée au modèle utilisé. Le modèle du FMI estime, sur la base des revenus, du taux à long terme, de la population en âge de travailler et de la croissance du crédit, que le marché immobilier belge est correctement valorisé. Les modèles de la Commission européenne et de la Banque centrale européenne penchent respectivement vers une surévaluation de 15 % et 12 %. Le modèle de la BNB qui, outre les revenus disponibles, les taux hypothécaires et le nombre de ménages, tient également compte de variables binaires afin de modéliser l’effet des changements structurels sur le marché immobilier, estime la surévaluation à seulement 7,8 % au quatrième trimestre 2016. En résumé, l’évolution des prix avant la crise et la remarquable stabilité de l’immobilier belge pendant la crise ont abouti à une surévaluation de l’immobilier belge qui peut être considérée de modérée à élevée suivant le modèle utilisé. Outre l’évolution dynamique des prix, l’endettement croissant des ménages belges sous l’influence de charges hypothécaires plus élevées constitue lui aussi un motif de vigilance supplémentaire. Les mesures fiscales telles que le bonus logement, qui n’ont fait que pousser les prix de l’immobilier à la hausse, et l’assouplissement des pratiques en matière de crédit, sont des facteurs de risque supplémentaires. Toutefois, les modèles plus complexes ont également leurs défauts. Des changements fiscaux importants, par exemple, ne sont pas toujours simples à modéliser. En outre, l’évolution au niveau national n’est pas révélatrice d’importants facteurs régionaux et locaux pouvant avoir une forte incidence sur les prix de l’immobilier. De surcroît, la BNB a déjà mis en oeuvre, par le biais de sa politique macroprudentielle, des mesures visant à limiter le risque en imposant notamment des coussins de fonds propres aux banques dans le cadre de l’octroi de prêts grevés d’un risque plus important.

Conclusion

Les prix de l’immobilier belge ont certes enregistré des augmentations significatives, mais aucune bulle immobilière incontrôlable ne semble se former à l’heure actuelle. Une augmentation limitée des prix de l’immobilier dans les années à venir, sous l’effet d’une reprise économique soutenue et d’une démographie favorable, semble plus probable. “

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