Immo: la Grèce, son hospitalité… et ses prix abordables

Les célèbres dômes bleus de l'île de Santorin © iStockphoto

Bien plus que le soleil, la plage et le patrimoine culturel, la Grèce ne manque pas d’atouts pour qui envisage d’y investir dans une résidence secondaire.

Les plus connus sont son climat méditerranéen, ses superbes plages, son patrimoine culturel, sa gastronomie et sa facilité d’accès (trois heures de vol environ à partir de Zaventem). Mais ce n’est pas tout. “Le paysage grec est extrêmement diversifié, s’enthousiasme Giorgos Gavriilidis, avocat en droit grec qui travaille pour Elxis Greek Real Estate Services. Peu de gens savent que 70 % du pays est composé de montagnes, et que l’on recense même une vingtaine de pistes de ski. Cela dit, sa plus grande qualité est son hospitalité ; les Grecs considèrent comme un honneur suprême d’héberger tout étranger arrivant dans un village”, ajoute-t-il. Si Elxis Greek Real Estate Services est sis à Utrecht (Pays-Bas), il dessert une clientèle dont plus de 50 % a fait le déplacement depuis la Belgique.

Entre 2000 et 2008, le marché immobilier grec a connu une croissance ininterrompue. Celle-ci a brutalement pris fin en 2009, devant l’imminence d’une faillite nourrie par des années de déficit budgétaire extrême. Depuis 2008 – l’année où ils ont été au plus haut -, les prix de l’immobilier résidentiel ont dévissé de 42 %. Avec une baisse de plus de 10 % à chaque fois, 2012 et 2013 ont été catastrophiques. Il semble toutefois, d’après les chiffres les plus récents de la Banque nationale grecque, que la chute soit aujourd’hui partiellement endiguée, puisqu’elle ne fut plus, en 2015, “que” de 5,5 % dans le cas de l’immobilier résidentiel urbain.

Chute limitée dans les zones touristiques

“Les prix des résidences secondaires ont évidemment souffert eux aussi, mais la perte cumulée dans ce segment ne dépasse pas 10 % environ, nuance Giorgos Gavriilidis. Quant aux situations de tout premier plan, elles ne se sont quasiment rendu compte de rien.”

Les principaux pôles d’attraction de la Grèce sont ses vestiges issus de l’Antiquité (comme à Athènes et à Delphes) et le Péloponnèse (Mycènes, Mistra, etc.) ; quant aux mordus de soleil, ils trouveront leur bonheur dans les milliers d’îles dont est constitué le pays. La Crète en est la plus grande ; s’y ajoutent plusieurs archipels très prisés comme les Cyclades (Mykonos), le Dodécanèse (Rhodes, Kos, etc.), ou encore les îles Ioniennes (Corfou, Zante, etc.)

Le prix d’une maison ou d’un appartement dépend surtout de deux facteurs, reprend Giorgos Gavriilidis : “Le niveau de développement du tourisme dans la région et la distance par rapport à la mer. Une habitation ou un terrain à quelques kilomètres de la plage peut coûter jusqu’à deux fois moins cher que le même bien en bord de mer. Les Grecs aiment avoir les pieds dans l’eau, et sont disposés à payer ce qu’il faut pour cela. Ceci étant, les prix demeurent bien inférieurs à ce qu’ils sont dans les autres pays de la Méditerranée, où il est devenu presque impossible de dénicher le moindre bout de terrain à la côte.”

Rôle du notaire grec

Vous envisagez de franchir le pas ? Sachez pour commencer que les prix affichés sont généralement négociables – surtout ceux des maisons d’occasion et des terrains à bâtir. Si vous achetez du neuf à un promoteur, il vous sera plus difficile de marchander, car il affichera généralement des prix nets.

Quand vous vous serez entendu avec le vendeur, vous officialiserez la transaction, laquelle doit impérativement faire l’objet d’un acte notarié passé devant un notaire grec. Sachez que le rôle du notaire grec est tout à fait différent de celui de ses confrères belges. “Le notaire grec est un représentant des autorités, chargé de veiller à ce que la transaction s’opère dans les règles. Il ne lui incombe pas de réceptionner les fonds, de payer le vendeur, de s’acquitter des impôts ou de s’occuper de l’inscription au cadastre ; il a davantage un rôle de coordinateur qu’un rôle pratique”, souligne Giorgos Gavriilidis.

En Grèce, ces tâches incombent à l’avocat. Si vous envisagez d’investir dans une résidence secondaire, mettez-vous donc en quête d’un avocat fiable, avec qui le courant passe bien. L’avocat s’assurera de la légitimité des titres de propriété dans les registres des hypothèques et vérifiera que le bien n’est grevé d’aucune charge ou hypothèque. Le notaire établira ensuite un projet d’acte et calculera les impôts et autres frais. Avant la passation de l’acte, vous vous acquitterez des impôts dus, dont vous remettrez la preuve du paiement au notaire.

Une fois l’acte signé, le notaire en expédiera une copie à l’avocat, à charge pour lui de la déposer au registre des hypothèques. Vous serez légalement propriétaire à dater de l’inscription de l’acte au registre des hypothèques local. “Les honoraires de l’avocat correspondent à 3 à 4 % du prix de la transaction”, estime Giorgos Gavriilidis.

Coordination des entrepreneurs locaux

Pour stimuler le marché immobilier, le gouvernement a fait passer au 1er janvier 2014 de 10 à 3 % les frais sur la vente des habitations d’occasion et des terrains à bâtir. Les logements neufs, par contre, sont grevés d’une TVA, dont le taux est passé le mois dernier de 23 à 24 %. Comme en Belgique, il existe une construction qui permet à l’acquéreur d’un logement neuf de ne payer que 3 % d’impôt sur la valeur du terrain.

Les propriétaires d’une résidence secondaire en Grèce doivent par ailleurs tenir compte d’un certain nombre de dépenses récurrentes. “Comptez une centaine d’euros par mois pour l’eau, l’électricité et Internet, résume Giorgos Gavriilidis. A quoi il faut ajouter le précompte immobilier, calculé sur la base de la superficie bâtie et qui peut aller de 3 à 15 euros par m2.”

“Réfléchissez-y à deux fois avant de commencer à construire, avertit Giorgos Gavriilidis. Les terrains qui ne se trouvent pas en zone urbaine, tout particulièrement, font l’objet de normes très strictes. Ainsi votre parcelle devra-t-elle avoir une superficie de 4.000 m2 au moins. Et ne vous imaginez pas un instant pouvoir faire des économies en coordonnant vous-même les travaux : gérer les entrepreneurs grecs est un véritable cauchemar.”

DIRK VAN THUYNE

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