Hausse des taux et durcissement du crédit: "Un mauvais timing pourrait créer une situation explosive"

29/11/17 à 11:52 - Mise à jour à 11:54
Du Trends-Tendances du 23/11/17

Les banques doivent-elles serrer la vis du crédit-logement ? La Banque nationale y est favorable mais surestime le risque de non-paiement, de l'avis des chercheurs de la KU Leuven qui mettent en garde contre les conséquences catastrophiques d'un mauvais timing de resserrement de crédit. "Respectez les acheteurs d'une première habitation", disent-ils.

Hausse des taux et durcissement du crédit: "Un mauvais timing pourrait créer une situation explosive"

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Un vent d'inquiétude a soufflé sur le marché immobilier au mois de mai dernier. La Banque nationale a convié les banques à rehausser le niveau de risque pour les crédits-logement avec une quotité (rapport entre le montant emprunté et le prix d'achat) supérieure à 80 - 90 %. La Banque nationale se disait inquiète du nombre croissant de prêts plus risqués dans les portefeuilles des banques. Pour les acteurs immobiliers, pareille mesure était de nature à restreindre l'accès à la propriété d'un logement. Le gouvernement a donc commandité une analyse de risque complémentaire. Reste à attendre le résultat.

Ce n'est pas la première fois que la Banque nationale incite à un resserrement des conditions d'octroi. En 2012 déjà, elle pointait les risques accrus sur le marché immobilier résidentiel. Avec pour conséquence un durcissement du crédit fin 2013. A la demande et en collaboration avec Philippe Janssens de la société de promotion immobilière Immpact, Sven Damen et Frank Vastmans, économistes immobiliers de la KU Leuven, ont décortiqué la politique de crédit suivie depuis la crise financière.

Premier constat : le nombre de crédits approuvés (par rapport au nombre de demandes introduites) a effectivement reculé depuis l'instauration d'une politique plus stricte (voir graphique " Le nombre de prêts approuvés est en forte baisse " plus bas). Le resserrement s'est accompagné d'un relèvement de l'intérêt pour les prêts à quotités plus élevées et de plus longue durée. " Pour un prêt de 95 % du prix d'achat et d'une durée de 30 ans, une famille capable d'assumer une charge de remboursement de 1.000 euros voyait sa capacité d'emprunt réduite de 15.000 euros. ", explique Sven Damen.

TRENDS-TENDANCES. Les projets de l'acheteur individuel s'en trouvent sérieusement contrecarrés. Vous évoquez aussi une véritable onde de choc qui pourrait ébranler le marché du logement. Le resserrement n'a pourtant pas fait de vagues entre 2013 et 2016.

Sven Damen (KU Leuven) et Philippe Janssens (Immpact)

Sven Damen (KU Leuven) et Philippe Janssens (Immpact) © KRIS VAN EXEL

SVEN DAMEN. C'est exact. Mais je vous rappelle que l'intérêt était alors en baisse. Quand le taux d'intérêt diminue de 1 %, la capacité d'emprunt augmente d'environ 10 %. La baisse de l'intérêt a donc neutralisé l'effet du durcissement de l'accès au crédit. L'intérêt est aujourd'hui historiquement bas.

PHILIPPE JANSSENS. Tout porte à croire que l'intérêt va repartir à la hausse. Si les banques serrent la vis du crédit, l'effet en sera décuplé. Ce mauvais timing pourrait créer une situation explosive.

Quelles pourraient être les conséquences pour le marché immobilier ?

S.D. Si les familles ne peuvent plus emprunter comme elles le voudraient, deux scénarios sont possibles. Les vendeurs peuvent réagir en abaissant le prix demandé, ce qui risque d'entraîner la chute du prix des habitations. Ce n'est pas un problème en soi mais les Belges sont tellement habitués à voir les prix immobiliers augmenter qu'une décrue pourrait créer la panique sur le marché du logement.

Second scénario : les prix ne diminuent pas. Ce n'est pas tellement improbable. Selon les dernières études, une rigidité des prix à la baisse sur le marché du logement n'est pas exclue. Dans ce cas, le vendeur n'est pas disposé à revoir son prix à la baisse. Il se fixe généralement un prix minimum en dessous duquel il ne veut pas descendre. Se pose alors un réel problème d'accessibilité car le prix des habitations reste inchangé alors que la capacité à emprunter diminue. Le fossé entre le prix demandé et le prix proposé se creuse avec en corollaire le possible recul du nombre de transactions.

Le premier scénario pourrait être synonyme d'opportunités pour les candidats investisseurs car le marché de la location a alors le vent en poupe et ils peuvent acheter à un meilleur prix.

S.D. En effet, si les prix de vente diminuent, le rendement locatif augmente pour les nouveaux investisseurs. Mais si le taux d'intérêt grimpe, les alternatives à rendement fixe deviennent elles aussi plus intéressantes. Les investisseurs immobiliers voudront alors un meilleur rendement.

P.J. L'investisseur immobilier attache évidemment de l'importance au rendement. Le carnet d'épargne ne rapporte plus rien et c'est tout bénéfice pour le marché immobilier. Mais je sais par expérience que l'investisseur qui opte pour la brique le fait par sécurité. L'immobilier a toujours été considéré comme un investissement sûr, un a priori renforcé par la crise bancaire.

La Banque nationale vise des crédits avec une quotité supérieure à 80 %. Mais le risque de quotités élevées est exagéré, selon vous.

S.D. Oui parce que les familles sont responsables du remboursement de la dette. Ce n'est pas le cas aux Etats-Unis. Vous pouvez rendre les clés de votre habitation à la banque et prospecter sous d'autres cieux. Pareille stratégie de non-paiement n'est pas possible chez nous.

En Belgique, la perte de revenus pour cause de licenciement ou de maladie par exemple constitue la principale raison de défaut de paiement. Mais comme le montre notre étude, il n'y a pas de lien entre les quotités élevées et l'augmentation du chômage ou de l'incapacité de travail.

La charge accrue du remboursement ajoutée à des frais de logement élevés constitue également un facteur de risque. Les banques devraient tenir compte des performances énergétiques et des frais d'entretien des habitations.

S.D. Oui, les dépenses énergétiques et les frais d'entretien varient considérablement en fonction de l'âge et de la typologie de l'habitation.

P.J. Espérons que les banques entendent le message. La facture énergétique d'une famille qui habite en appartement est en moyenne de 20,6 % inférieure à celle d'une famille occupant une maison. Nombreuses sont les banques qui se contentent de comparer les revenus mensuels du ménage et la charge du remboursement. En défaveur des nouvelles constructions car étant donné les normes très strictes en matière d'isolation et de performances énergétiques, les nouvelles habitations sont plus chères à l'achat.

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"Aux Etats-Unis, vous pouvez rendre les clés de votre habitation à la banque. Pareille stratégie de non-paiement n'est pas possible chez nous." Sven Damen (KU Leuven)

Il n'y a pas eu de gros accidents entre 2013 et 2016 mais l'économie sortait alors de la récession. Le durcissement de l'accès au crédit est-il souhaitable en cas de nouvelle récession ?

S.D. La Banque nationale tient évidemment compte d'autres facteurs également, comme l'éventuelle surestimation du marché immobilier. Dans quelle mesure faut-il serrer la vis ? La question est tout sauf simple. Des conditions de crédit trop strictes pour les prêts à haute quotité et/ou de longue durée risquent d'empêcher une partie de la population d'accéder au marché de l'immobilier alors que ces candidats acheteurs sont peut-être tout à fait capables d'assumer un prêt. Prenez l'exemple de ces employés qui ont un bon emploi sûr avec un salaire relativement élevé mais qui n'ont pas de tirelire.

P.J. Je trouve qu'il faudrait respecter et faire confiance aux personnes qui sollicitent un prêt pour leur premier logement. Une habitation est pour beaucoup l'achat le plus important de leur vie. On ne prend pas ce genre de décision à la légère. Le fait de passer de statut de locataire à celui de propriétaire représente aussi un pas important aux yeux de la société. On gravit en une fois plusieurs échelons de l'échelle sociale. Investir dans son propre logement est aussi une forme d'épargne- pension. Autant de facteurs pour lesquels l'acheteur est disposé à faire un effort. Même si cela implique quelques restrictions financières pendant un moment, quitte à partir moins souvent en voyage par exemple, voire pas du tout.

Le but final est d'avoir un toit au-dessus de la tête. Rien à voir avec un crédit sollicité pour l'acquisition d'une deuxième habitation, que ce soit une seconde résidence ou un bien immobilier d'investissement.

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