Enghien, si proche du Hainaut et pourtant si loin en termes de prix
Sa proximité avec Bruxelles et le Brabant wallon font grimper ses prix. Bien loin des standards hainuyers. Et avec un pipeline de projets bien rempli et une démographie galopante, cette tendance à la hausse n’est pas près de s’arrêter. D’autant qu’Enghien tente de se défaire de cette image de cité-dortoir un peu trop calme.
Ils défilent toutes les 10 minutes. Six trains par heure entre 7 et 8 heures du matin. Les correspondances entre Enghien et Bruxelles s’enchaînent, déversant leurs flots de navetteurs vers le centre de la capitale en à peine 19 minutes. Une transhumance de 35 km qu’ils effectueront en sens inverse quelques heures plus tard. Et qui crée chaque jour une belle pagaille aux alentours de la gare, tant les voyageurs sont nombreux.
Enghien, commune du Hainaut de 13.555 habitants, située à la lisière du Brabant wallon et du Brabant flamand, fait partie de cette poignée d’entités dont la facilité d’accès permet de faire grimper les prix de son marché immobilier par rapport à la moyenne régionale. Un atout qui en fait l’une des communes où les prix sont les plus élevés du Hainaut, son marché s’inspirant davantage du Brabant wallon que de Mons, Ath ou Charleroi. Une maison d’habitation classique s’y échangeait en 2016 autour de 215.209 euros (+ 14 % par rapport à 2015), pour 204.500 euros pour un appartement, selon les derniers prix médians de la Fédération du notariat belge. ” Enghien est juridiquement dans le Hainaut mais sociologiquement dans le Brabant wallon, sourit le notaire local Laurent Snyers. Il suffit de voir le préfixe téléphonique qui est le même ! ”
Un élément, parmi d’autres, qui permet de comprendre pourquoi les prix y sont si élevés. Les facilités en matière de mobilité, tant par le train que par l’automobile via l’E429, favorisent bien évidemment ce développement. Ce qui attire bon nombre de Bruxellois, de Brabançons wallons et même de néerlandophones, refroidis par les prix de l’immobilier dans leur fief. ” Mais il ne faut pas non plus croire que ceux qui ne peuvent se payer qu’un appartement dans une autre commune pourront mettre la main sur une villa chez nous, lance le bourgmestre Olivier Saint-Amand (Ecolo). Il est évident que le marché y est plus accessible. De nombreux Bruxellois s’installent chez nous, même si ce phénomène est moins prégnant qu’il y a quelques années. Ils peuvent surtout obtenir des parcelles plus grandes, avec jardin. Et puis, il y a une qualité de vie dans notre ville chargée d’histoire qui fait aussi la différence. ”
Le parc d’Enghien, racheté par la commune il y a près de 30 ans, en est l’un des éléments moteurs. Ce poumon vert de 180 hectares, redynamisé il y a peu par l’Ecole du paysage de Versailles, sera redéveloppé via un plan d’exploitation de près de 4 millions, histoire d’encore renforcer son attractivité. Et permettre au public de se l’approprier davantage qu’aujourd’hui. ” C’est important de travailler sur plusieurs axes, poursuit Olivier Saint-Amand. Nous sommes une commune semi-rurale, qui accueille 3.500 étudiants chaque jour, qui dispose d’une importante activité associative et culturelle, qui concentre des atouts historiques. Autant de caractéristiques que nous souhaitons maintenir et accentuer. ” Et Christophe Boucq, commercial au sein du promoteur Delzelle, très présent dans l’entité, d’ajouter : ” La localisation, la qualité de vie avec le parc et la proximité des zonings de Ghislenghien et de Saintes sont autant d’éléments favorables qui attirent les candidats acquéreurs. Il y a un vrai intérêt pour Enghien même si le développement de Tubize sera à surveiller de près. ” Seul le volet commercial et entrepreneurial semble quelque peu délaissé. Certains observateurs regrettant le manque d’ambitions sur ce plan.
Le Bois de Strihoux en recul
Pour le reste, Enghien fait aujourd’hui face à un important développement immobilier. Les promotions s’y multiplient. Principalement des immeubles à appartements, histoire de diversifier une offre qui ne proposait jusqu’à présent que des villas ou des maisons deux façades. ” Il y a près de 300 appartements qui sont dans le pipeline dans le centre, notamment à l’ancienne fonderie, en face de la gare ou à proximité du magasin Brico, explique Laurent Snyers. C’est un nombre important, mais ils se vendent très bien. Il y a de plus en plus de promotions neuves qui arrivent sur le marché. Ce qui met une certaine pression sur les biens existants. On assiste par exemple actuellement à un net ralentissement des prix sur le marché des villas. Trop énergivores et spacieuses, elles voient leur prix chuter. Une villa affichée à 600.000 euros s’est récemment vendue à 480.000 euros. Il y a une réelle dichotomie entre ce qu’un vendeur souhaite obtenir et ce qu’il peut obtenir. Le marché a évolué. Enfin, ajoutons que les candidats-acquéreurs ne veulent plus d’un grand terrain de 10 à 20 ares dont ils n’ont plus le temps de s’occuper et préfèrent des parcelles de 5 à 8 ares. Ce qui conforte cette tendance des prix à la baisse. ” Même le Bois de Strihoux, un lotissement aménagé par le baron Empain qui est une sorte de Bercuit local et qui ne concentre que des villas de 30 ares, subit de plein fouet cette tendance à la baisse. Les prix s’y maintiennent autour de 450.000 euros, même s’ils pouvaient être 20 % plus élevés il y a 10 ans. ” Toutes ces habitations qui datent des années 1970 n’ont jamais fait l’objet d’une importante rénovation, fait remarquer Eric Goris, directeur de l’agence Trevi Haute Senne. Si on pouvait encore en vendre l’une ou l’autre à près de 800.000 euros ou 1 million d’euros il y a quelques années, elles ne dépassent plus aujourd’hui les 600.000 euros. Les propriétaires les vendent pour se diriger vers un appartement neuf situé dans le coin. En la matière, l’offre est soutenue mais pas excessive. La demande absorbe l’offre. Un appartement neuf de deux chambres se vend près de 200.000 euros HTVA. Soit en moyenne 2.000 euros/m2. Les prix grimpent doucement. ”
Enghien épouse actuellement les tendances déployées en Brabant wallon. A savoir des villas en perte de vitesse, une volonté de diversifier l’offre en rattrapant le déficit en matière d’appartements et une densification de ses centres. ” La politique qui est actuellement développée ne pousse pas à l’aménagement de parcelles de 12 à 15 ares, vu la raréfaction des espaces, note Olivier Saint-Amand. Il n’y a plus beaucoup de terrains à bâtir. Il reste quelques zones d’aménagement communal concerté (ZACC) à Marcq et Petit-Enghien, dont une grande. Mais nous ne souhaitons pas l’activer. L’objectif est de proposer une mixité dans le bâti et de favoriser les petits terrains de 4 à 5 ares. Notamment autour de la gare, qui dispose d’un réel pouvoir d’attractivité. ” Et histoire de baliser tous ces développements, la commune a mis en place une charte urbanistique. Un outil non contraignant et non réglementaire mais auquel il est conseillé de se tenir si un promoteur veut obtenir son permis d’urbanisme. Cette charte favorise un bâti traditionnel, en évitant les développements de bâtiments de plus de deux étages par exemple.
Parmi les projets qui sont actuellement en cours, relevons les Jardins d’Enghien, développés par Delzelle Résidentiels, la résidence Augustin par Lixon (une soixantaine d’appartements) ou encore l’écoquartier Brigade Piron (44 maisons et 21 appartements) à Petit-Enghien développé par Feeling Green. ” Il n’y a pas aujourd’hui de quartier où on peut faire de vraies bonnes affaires, note Eric Goris. Ils se valent un peu tous, Enghien n’étant pas non plus très grand. Et puis, les candidats acquéreurs et les vendeurs sont beaucoup plus informés et avertis qu’auparavant. ”
L’offre immobilière plus rurale de Silly
Enfin, il faut noter que le marché immobilier d’Enghien déborde souvent du côté de Silly. Une commune voisine où les prix sont également particulièrement élevés. Cette dernière entité, plus rurale, attire de nombreux Enghiennois encore avides de grands espaces et de grandes propriétés. Même si les réserves en matière de terrains à bâtir s’amenuisent également au fil du temps. ” Silly rassemble les cadres moyens supérieurs, lance Christophe Boucq. Il s’agit d’une commune à suivre pour les prochains développements immobiliers d’envergure. ” Et Laurent Snyers d’ajouter : ” On ne la considère pas comme la ‘Lasne du Hainaut’ pour rien ! Il faudra suivre cette commune à l’avenir. ” Quant à ceux qui ont moins de moyens, ils doivent mettre le cap sur Lessines, où les prix sont 30 % moins chers qu’à Enghien. ” Plus on s’éloigne de Bruxelles, moins les prix sont élevés, analyse Eric Goris. C’est assez normal… “
Les rendements les plus élevés sont à Charleroi
Amoureux du risque et de rendements élevés, mettez le cap sur Charleroi ! La cité carolo propose les plus hauts rendements belges en matière d’immobilier sur le marché secondaire. Le rendement brut de référence s’élève à 6,70 %. Des chiffres qu’il faut toutefois tempérer. Le marché carolo est particulier, de par son parc d’appartements relativement vieillissant et de par la faiblesse de ses loyers. Ce qui peut parfois entraîner des situations délicates avec certains locataires. En matière de vente, le marché secondaire des appartements est très bien fourni puisque selon les données du bureau de Crombrugghe et Partners, qui a analysé le baromètre Immovlan, on recense 1.370 annonces mises sur le marché. Le prix de vente moyen d’un appartement de 80 m2 est de 88.000 euros. Il n’a pas évolué en trois ans. Ce qui signifie, vu l’inflation, qu’il a perdu de la valeur ces dernières années. Le marché locatif est également bien fourni avec 1.560 annonces, dont le loyer moyen s’élève à 615 euros. Il a augmenté de 3 % en trois ans.
A Mons, le prix de vente d’un appartement est plus élevé (126.000 euros) mais ne dépasse aucune autre ville wallonne. Il a par contre augmenté de 2,3 % par rapport à 2014. Sur le marché locatif, le choix est important avec un millier de biens à louer pour un prix moyen mensuel de 680 euros. Le rendement brut s’élève à 5,15 %. Ce qui semble donc un investissement moins risqué de par le profil plus dynamique de la cité du Doudou.
XAVIER ATTOUT
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