Le niveau très bas des taux d’intérêt a, depuis plusieurs années déjà, incité nombre d’amateurs de placements réputés sûrs à jeter leur dévolu sur l’immobilier locatif. Ces investisseurs se sont ajoutés à ceux qui, profitant de ces taux bas, ont acquis un logement pour occupation propre.
Ce fort courant acheteur a fini par entraîner une hausse assez sensible des prix, même si tout le monde ne croit pas à une forte surévaluation du marché immobilier belge, telle qu’avancée récemment par un rapport de l’OCDE. Une autre source étrangère abonde d’ailleurs en sens inverse : dans une étude consacrée à l’immobilier européen, l’agence de notation Standard & Poor’s estime que les prix devraient continuer à progresser dans notre pays, quoique fort modestement.
Du côté du rendement par contre, la situation des propriétaires-bailleurs s’est plutôt détériorée. D’abord, ceux qui ont acheté sur le tard, à des prix élevés, n’obtiennent plus le rendement escompté. Certains évoquent aujourd’hui 2,5 % net en moyenne, contre 3 à 3,5 % voici quelques années. C’est que les loyers n’ont guère suivi les prix dans leur hausse. La crise, qui a pesé sur les revenus des ménages, n’en est pas la seule responsable. S’y ajoute une raison structurelle, souvent méconnue. Les taux bas ont permis à de nombreux locataires de devenir propriétaires, ces derniers représentant aujourd’hui une proportion record de la population. Ceux qui ont franchi le pas étaient par définition, dans une large mesure, les plus à l’aise sur le plan financier. Résultat : l’univers des locataires s’est à la fois rétréci et détérioré sur le plan qualitatif !
La hausse des prix immobiliers est cependant en train de modifier la situation. Après avoir fortement baissé, l’âge du premier achat de son logement serait largement remonté au-delà de 30 ans, observe le réseau d’agences immobilières Century 21, alors qu’il n’était que de 28 ans en 2011. Ces candidats à la propriété restent donc locataires plus longtemps, ce qui signifie que le nombre de locataires est en train de remonter, tout comme leur qualité. Les loyers vont-ils pour autant grimper spectaculairement ? A en croire le réseau, celui des appartements a flambé de 22 % cette année en Flandre et progressé de 8 % en Wallonie. On n’oserait pour autant tirer des plans sur la comète. Au moins la pression à la baisse parfois observée précédemment a-t-elle largement disparu, tandis que le risque de défaut de paiement s’est atténué. En clair, la situation s’améliore pour les propriétaires-bailleurs.
L.V. ET G.L.
