Droits d’enregistrement réduits : quand en bénéficiez-vous ?

A l’achat d’une habitation, il est possible de bénéficier de droits d’enregistrement réduits de 5 ou 6 %. Analyse des conditions.

Chaque fois qu’une habitation change de propriétaire, l’acheteur doit payer une taxe : les droits d’enregistrement. Dans certains cas toutefois, il peut bénéficier d’une réduction.

Matière régionale

Chaque Région est libre de fixer les droits d’enregistrement qu’elle applique sur la vente des habitations situées sur son territoire. Les droits d’enregistrement ordinaires s’élèvent à 10 % en Région flamande et à 12,5 % en Région de Bruxelles- Capitale et en Région wallonne. En Région flamande et en Région wallonne, il est toutefois possible, dans certains cas, de bénéficier de droits d’enregistrement réduits de 5 ou de 6 %. En Région de Bruxelles-Capitale, seul existe le tarif ordinaire de 12,5 % ; les droits d’enregistrement réduits y ont été supprimés le 1er janvier 2003.

Habitation modeste

En Région flamande et en Région wallonne, les droits d’enregistrement réduits sont réservés aux achats d’habitations “modestes”. Le caractère “modeste” d’une habitation est déterminé en premier lieu par la hauteur de son revenu cadastral (non indexé). Ce dernier est fixé en fonction du nombre d’enfants à charge de l’acheteur. Vous trouverez les plafonds – qui sont identiques en Région wallonne et en Région flamande – dans le tableau cicontre. Pour bénéficier des droits d’enregistrement réduits, l’acheteur d’une habitation modeste doit s’inscrire au registre de la population (ou au registre des étrangers) à l’adresse de l’habitation achetée. Cette inscription doit être effectuée dans un délai de trois ans à compter de la date de l’acte authentique d’achat et être maintenue pendant trois ans sans discontinuer.

Autres biens immobiliers

L’acheteur peut-il être propriétaire d’autres biens immobiliers au moment où il achète une habitation modeste ? En d’autres termes : bénéficiez-vous des droits d’enregistrement réduits si vous possédez déjà un autre bien immobilier ? La réponse à cette question est légèrement différente en Région flamande et en Région wallonne.

=> Région flamande

L’acheteur ou son conjoint peut être propriétaire d’autres biens immobiliers à condition que le RC total de l’habitation modeste acquise et des autres biens que lui ou son conjoint possèdent déjà, en pleine ou en nue-propriété, ne dépasse pas les maxima repris dans le tableau.

On ne tient cependant aucun compte des biens immobiliers acquis en nue-propriété par l’acheteur ou son conjoint dans la succession d’un “ascendant” (parents, grands-parents…). Attention, la nue-propriété ou la pleine propriété d’une autre habitation qui n’a pas été acquise par héritage de parents ou de grands-parents (mais par un achat ordinaire, par exemple) empêche de toute manière l’application des droits d’enregistrement réduits.

=> Région wallonne

Le bénéfice des droits d’enregistrement réduits sur l’achat d’une habitation modeste est exclu si l’acheteur, son conjoint ou son cohabitant légal est propriétaire d’une part (même minime) d’une autre habitation. Autrement dit, le fait d’avoir hérité d’une autre habitation suffit pour perdre le bénéfice des droits d’enregistrement réduits.

Comme en Région flamande, l’acheteur ou son conjoint peut posséder d’autres biens immobiliers à condition que le RC total de l’habitation modeste acquise et des autres biens immobiliers que l’acheteur ou son conjoint possèdent déjà en pleine propriété ou en nue-propriétéà ce moment ne dépasse pas les plafonds mentionnés ci-dessus. On ne tiendra pas compte des biens immobiliers hérités en nue-propriété d’un ascendant (parents, grands-parents…), ni de ceux qui ont été vendus l’année de l’acte d’acquisition, pour autant que l’intention de vente soit signalée dans l’acte.

Valeur vénale

Les droits d’enregistrement réduits s’appliquent sur la valeur de marché – également appelée valeur vénale – de l’habitation. Attention : cette valeur n’est pas nécessairement identique au prix convenu entre le vendeur et l’acheteur. Le fisc peut estimer que le prix convenu est inférieur à la valeur (vénale) réelle de l’immeuble et procéder à une contre-expertise approfondie. Il dispose pour cela d’un délai de deux ans. L’acheteur risque alors de devoir payer des droits d’enregistrement sur un montant plus élevé. Pour éviter cela, l’acheteur – qui sait qu’il a payé un prix trop bas – peut indiquer dans l’acte authentique d’acquisition que le prix convenu est inférieur à la valeur vénale et payer immédiatement des droits d’enregistrement sur un montant plus élevé. Par cette déclaration pro fisco, il évite d’être poursuivi pour avoir volontairement éludé des droits d’enregistrement.

Tenez également compte du fait que la Région wallonne limite le tarif réduit à un certain montant, qui varie selon la commune. Ce montant maximum dépend de la “pression immobilière” qui s’exerce dans la commune où l’habitation modeste a été achetée : 210.000 euros dans les communes à très forte pression immobilière, 200.000 euros dans les communes à forte pression immobilière et 191.000 euros dans les communes à pression immobilière normale. Les droits d’enregistrement ordinaires de 12,5 % restent d’application sur la partie de la base imposable qui excède le plafond. Ces maxima sont indexés chaque année par le gouvernement wallon. Vous trouverez une liste des communes wallonnes à très forte et à forte pression immobilière dans l’encadré ci-dessous.

Achat d’un terrain pour y construire une habitation modeste

Qu’en est-il si vous achetez un terrain à bâtir sur lequel vous faites ensuite construire une habitation modeste ? Pouvez-vous bénéficier de droits d’enregistrement réduits ? Oui, à la fois en Région flamande et en Région wallonne, pour autant que les conditions précitées soient remplies (notamment la hauteur du revenu cadastral, les limites en matière de possession d’autres biens immobiliers…). Attention : les droits d’enregistrement réduits ne s’appliquent pas immédiatement. Dans un premier temps, vous paierez les droits normaux de 12,5 % (Région wallonne) ou de 10 % (Région flamande). S’il s’avère ensuite que le revenu cadastral de l’habitation que vous faites construire ne dépasse pas le plafond précité et que les conditions en matière de possession d’autres biens immobiliers sont réunies, les droits d’enregistrement payés en trop vous seront restitués. Pour cela, vous devrez produire un extrait de la matrice cadastrale délivrée après établissement du revenu cadastral de la maison construite.

Johan Steenackers, MoneyTalk