“Crowdfunding” immobilier: Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Le “crowdfunding” immobilier n’est pas une pratique encore très courante en Belgique. Un nouvel acteur se lance dans l’aventure du financement participatif de projets immobiliers : CrowdfundingImmobilier.be.

Le ‘crowdfunding’ immobilier (aussi connu sous le terme “crowdlending”) est un moyen de financer les fonds propres d’un projet immobilier tout en offrant d’ “alléchants” rendements à des particuliers. Il permet de soutenir des projets de construction ou d’investir dans l’immobilier à plusieurs par le biais d’une plateforme internet. Au final, si tout se passe bien pour l’épargnant, il peut espérer un rendement brut de 8 à 12 % pour une mise initiale de 100 à 5.000 euros, sur une durée comprise entre 12 et 60 mois. Soit un rendement bien plus élevé que ce que l’on retrouve habituellement sur les comptes d’épargne ou dans d’autres investissements.

Si le concept a le vent en poupe aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, aux USA ou en France qui compte une cinquantaine de plates-formes actives, il est encore loin d’entrer dans les moeurs en Belgique. On compte les acteurs actuellement présents sur le marché – Conseil B+, Look&Fin, Beebonds, Catalyze,…- sur les doigts de la main. La faute à une législation trop restrictive, à un manque d’intérêt des épargnants, au caractère risqué de l’opération et, surtout, à des capitaux qui ne sont actuellement pas très compliqués à rassembler pour les promoteurs traditionnels, comme nous vous l’expliquions en septembre dernier dans notre article dédié à ce sujet.

Si on vous en reparle aujourd’hui, c’est à l’occasion de l’arrivée de Crowdfunding Immobilier.be, nouveau venu sur le marché belge. La plate-forme lancée par la société Royale Botanique Estate promet des rendements annuels garantis de 7% bruts.

7% brut

Alors que certains acteurs du secteur ciblent plutôt les PME, d’autres, l’immobilier de luxe, la particularité de la plate-forme Crowdfunding Immobilier est de se spécialiser dans le financement d’opérations de petites promotions immobilières pour les particuliers, et plus spécifiquement dans la rénovation de biens. Ces petites opérations ayant “l’avantage de limiter fortement les risques en répartissant les zones géographiques et les risques liés à chaque chantier“, selon ses dires. Les promoteurs déclarent “choisir des biens ou des projets qui pourront être commercialisés rapidement, car correspondant aux critères les plus prisés des acquéreurs (2 ou 3 chambres, appartements de taille moyenne pour garder un budget de revente accessible, emplacement central, accès aux transports, zone dynamique, accès aux autoroutes …).”

Une stratégie qui permettrait ainsi de garantir au client un taux de 7% brut, “qui ne dépend pas des aléas du projet”. Les initiateurs de CrowdfundingImmobilier.be l’assurent sur leur site : “Quels que soient les prix de vente des appartements et quels que soient les problèmes éventuels de construction durant le projet, le rendement annuel est garanti et versé à la fin du projet“.

Alors, une affaire à saisir ?

“Le crowdlending immobilier est en fait un secteur comme un autre, analysait en septembre dernier pour Trends Tendances Nicolas-Alexandre Verdbois, senior business analyst au sein de Look&Fin. Cela nous permet de diversifier le portefeuille d’investissement de nos candidats prêteurs. Les gros acteurs de l’immobilier ont accès aux financements, mais pas les promoteurs de taille moyenne, qui développent des projets jusqu’à 10 millions d’euros. Ceux-ci ont besoin d’1,5 million de fonds propres et cherchent 500.000 euros pour compléter leur financement. Après obtention du permis et analyse rigoureuse du projet, nous le soumettons à financement. Et ils sont financés extrêmement rapidement. Le rendement moyen qui est offert est de 9 %. Il est payé 24 ou 36 mois plus tard. Pour le moment, nous manquons davantage de projets de qualité que de prêteurs ! Le problème actuel, c’est que par rapport aux Pays-Bas et à la France, la législation est un sérieux frein au développement du crowdlending immobilier en Belgique. Les promoteurs cherchent de nouvelles sources de financement beaucoup plus importantes que ce qui est actuellement autorisé. “

Facteur de risque

On relèvera cependant quelques petits bémols à se lancer tête baissée dans l’opération financière. Le déficit d’informations sur le projet présenté et sur le promoteur étant le principal problème dans ce genre d’investissement. Aujourd’hui, la plateforme de crowdfunding est chargée d’analyser la crédibilité du promoteur et du projet. Avec toutes les réserves d’usage que cela entraîne.

“Le crowdlending reste un placement risqué, nous confie pour sa part Jean-Baptiste Van Ex, à la tête de la branche immobilière de Degroof Petercam. Il serait opportun d’augmenter le plafond pour permettre à des promoteurs qui ont pignon sur rue de faire appel à ce mode de financement. Augmenter la taille des acteurs diminuera le risque. Cela renforcera également sa crédibilité. J’estime que ce mode de financement participatif à un avenir. Reste la problématique du contrôle des projets présentés. La FSMA doit trouver une manière de renforcer les contrôles pour rassurer le prêteur. “Les promoteurs qui lancent des projets de financement avec de faibles marges sont clairement dans le collimateur. Ils pourraient tirer toute cette filière vers le bas.

L’avenir du “crowdlending” immobilier belge semble donc devoir surmonter quelques écueils, en conclut l’analyse que nous publions récemment. Reste à savoir si, au-delà d’un assouplissement des règles, les mentalités des épargnants et des promoteurs ne resteront pas les principaux freins. “Un autre problème a trait à la liquidité du produit qui est quasiment inexistante, concède Simon Dejemeppe, employé chez Eaglestone. La mise en place d’un marché secondaire serait intéressante pour permettre au prêteur de ne pas voir ses fonds être mobilisés pendant 24 ou 36 mois. Les investisseurs particuliers doivent aussi montrer davantage d’intérêt. Aujourd’hui, le Belge n’investit en moyenne que 40 cents dans ce mode de financement pour 3,7 euros pour le Néerlandais et 2,3 euros pour le Français. C’est trop peu. Une réglementation commune à tous les Etats membres serait une piste idéale. “