Crédit hypothécaire : "Attention aux produits annexes !"

24/02/12 à 10:54 - Mise à jour à 10:54

Source: Trends-Tendances

Le salon Batibouw n'ouvrira ses portes que le 1er mars mais Test-Achats prend les devants. L'association avertit les candidats à l'achat ou à la construction d'un bien immobilier : "Le prix des produits annexes peuvent annihiler l'avantage d'un taux d'intérêt réduit !"

Crédit hypothécaire : "Attention aux produits annexes !"

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Le taux d'intérêt du crédit hypothécaire n'est pas tout : il faut prêter une attention particulière aux conditions qui accompagnent souvent les prêts avantageux, prévient vendredi Test-Achats : "Il est important que le candidat emprunteur tienne compte de tous les coûts et qu'il cherche à savoir s'il pourra conserver ce faible taux d'intérêt s'il décide un jour d'échanger un des produits annexes obligatoires contre un autre, plus intéressant. Dans le cas contraire, il resterait pris au piège de ces produits souvent onéreux pendant 25 à 30 ans dans beaucoup de cas."

L'acquéreur ou le bâtisseur d'un logement cherche évidemment un emprunt hypothécaire avantageux, mais souvent, aussi, un certain nombre d'assurances, telles que l'assurance solde restant dû et l'assurance habitation. "Apparemment, bon nombre de prêteurs n'accordent un faible taux d'intérêt que si le client est aussi disposé à souscrire à certains de ces produits annexes auprès du même organisme, indique l'association de défense des consommateurs. Une forme très séduisante de vente couplée, parce que l'emprunteur pense qu'il a de toute façon besoin de ces contrats annexes et qu'il voit son taux d'intérêt baisser du même coup."

Crédit hypothécaire : les produits annexes peuvent réduire à néant l'avantage en matière de taux d'intérêt

Problème : tous les produits annexes ne sont pas indispensables. "Ainsi, une assurance solde restant dû n'est pas toujours un must pour les personnes âgées, qui empruntent parfois pour acquérir une seconde résidence, souligne Test-Achats. Par ailleurs, il convient d'examiner si les produits annexes que le prêteur cherche à vous imposer sont bien intéressants par leur qualité et leur coût. Il serait plus simple que ces coûts soient intégrés dans le taux d'intérêt du prêt, de manière à ce que le client connaisse le taux tout compris." Sauf que les prêteurs ne sont pas obligés d'annoncer un taux tout compris...

Le calcul de ce tarif "tout compris" peut révéler que les coûts des produits annexes réduisent en fait à néant l'avantage de l'emprunt bon marché et que le taux d'intérêt le plus faible s'avère donc, au final, plus cher que le taux le plus élevé, avance encore l'association.

"Concrètement, un emprunt à 4,30 % sur 20 ans chez le prêteur X peut, à cause des produits annexes, être quand même plus intéressant qu'un emprunt à seulement 4 % chez Y s'il apparaît que le tarif tout compris est moins élevé dans le premier cas que dans le second. En effet, si, dans le premier cas, l'emprunteur est entièrement libre de prendre les produits annexes où bon lui semble, il peut choisir le Maître-Achat pour chacun d'entre eux et réduire ainsi les coûts sans perte de qualité."

Crédit hypothécaire : Test-Achats dénonce un "emprunteur pris en otage" et une "concurrence tuée dans l'oeuf"

1. Produits résiliés, taux augmenté. Ces produits annexes imposés ont non seulement un prix souvent très coûteux, ils peuvent aussi affecter ultérieurement le taux d'intérêt, prolonge l'association. "Actuellement, presque tous les prêteurs augmentent le taux d'intérêt de l'emprunt (parfois de 1,50 %) si le client a l'audace de résilier, après un certain temps, les produits annexes qui lui ont été imposés parce qu'il a trouvé mieux ailleurs." Test-Achats parle, dans ce contexte, de "taux de pénalisation".

Résultat : "Les emprunteurs ne sont pas du tout enclins à chercher des contrats ou des organismes plus avantageux pour leurs assurances ou leur compte à vue, de peur de perdre leur taux d'intérêt au départ peu élevé."

2. Coût de refinancement. Une autre stratégie favorisant l'immobilisme consiste à rendre le refinancement éventuel d'un emprunt si cher qu'il dissuade les emprunteurs à prendre un crédit plus avantageux auprès d'une autre institution. "L'année 2012 pourrait être cruciale à cet égard parce que l'Europe élabore une directive en matière de prêts hypothécaires", indique Test-Achats : "A en croire des rumeurs de plus en plus persistantes, les prêteurs devraient pouvoir fixer avec une plus grande liberté l'indemnité de remploi due dans ce cas. En Belgique, cette indemnité reste encore abordable, du moins pour les emprunts contractés depuis 1995, parce qu'elle est légalement limitée à trois mois d'intérêts sur le montant remboursé. Qu'en sera-t-il si les prêteurs auraient plus de liberté pour la fixer ?"

Par ailleurs, Test-Achats insiste auprès des responsables politiques pour réduire fortement les coûts liés au refinancement (frais de notaire, droits d'enregistrement, etc.). "Actuellement, l'emprunteur qui remplace son crédit hypothécaire par un autre, plus avantageux, chez un autre prêteur doit en effet s'acquitter de frais considérables (non seulement pour un nouvel acte de prêt, mais aussi pour la mainlevée de l'inscription hypothécaire existante). Or, plus ces frais sont élevés, plus ils risquent de réduire à néant l'avantage tiré de l'emprunt moins cher auprès d'un autre prêteur."

Le prêteur, ne le sachant que trop bien, n'est donc pas très enclin à revoir à la baisse un taux d'intérêt élevé, et s'il le fait, la réduction est modique, déplore l'association. "De cette manière, il prend le client en otage : son emprunt onéreux lui reste sur les bras parce qu'il ne vaut pas la peine de passer à la concurrence."

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