Compromis de vente et prix de l'immobilier en baisse cet été

31/08/10 à 16:47 - Mise à jour à 16:47

Source: Trends-Tendances

Des hausses et des corrections de prix marquées qui se succèdent rapidement : tel est le constat majeur tiré durant l'été par la Fédération des notaires, qui nous a livré - en exclusivité - les chiffres provisoires de son dernier baromètre trimestriel.

Compromis de vente et prix de l'immobilier en baisse cet été

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"Après des hausses de prix, importantes par endroits, durant le premier semestre de 2010, la dernière tendance trimestrielle est à la stabilisation un peu partout", fait d'emblée remarquer Bart Van Opstal, président de la Fédération belge du notariat, par ailleurs notaire sur la côte (où le marché reprend quelque peu après une année 2009 très morose, tant en termes de prix que de nombre de transaction).

La stabilisation, oui, mais pas "à Bruxelles, où les prix sont en recul de quelque 15 % cet été, poursuit-il. Cette baisse dans la capitale provient du fait que les prix du deuxième trimestre y avaient particulièrement chauffé (+ 23 %), comme en Brabant wallon, et ont fortement influencé les tendances montantes du premier semestre. On assiste donc actuellement à un réajustement assez normal. Et le trimestre n'est pas terminé."

Côté activité, l'été a d'ailleurs marqué le pas quasiment partout. Et pas qu'un peu : le nombre de compromis passés durant le mois de juillet est inférieur de 18 % à celui enregistré en juin dernier et 8,5 % inférieur à celui de juin 2009. En août, la tendance (provisoire) est légèrement à la reprise (+ 5 % sur un mois).

Cette baisse d'activité, Bart Van Opstal l'attribue tout simplement à la baisse momentanée des prix : "Lorsque le vendeur ne trouve plus acheteur au prix souhaité, la transaction prend plus de temps. Nous prévoyons donc d'enregistrer une baisse d'activité et de prix durant le troisième trimestre, mais nous pensons que l'année sera globalement positive."

Le juste prix ? Le point d'équilibre

Ces hausses de prix et d'activité trimestrielles à deux chiffres, en sens inversé, semblent ne plus étonner les professionnels du marché immobilier. Elles sont pourtant de taille à déboussoler acheteurs et vendeurs, surtout par les temps qui courent. Entre le compromis et l'acte de vente, une situation locale peut donc fortement évoluer pour l'instant... et laisser forcément, au moment de la passation des clés, un goût amer à l'un des contractants et doux à l'autre.

Trois mois plus tard, le balancier peut toutefois repartir dans l'autre sens. Finalement, comme le laisse entendre le patron des notaires belges, le juste prix se fixe sur base annuelle, voire au-delà. Et un achat immobilier est, en règle générale, un investissement durable. Mieux vaut donc, pour tout observateur attentif, lisser ces écarts saisonniers pour établir le prix de marché correct de son habitation.

Reste que, entre baromètre des notaires et statistiques fédérales, les prix de référence que nous avons comparés diffèrent souvent. Et parfois fortement, au risque de créer le doute dans l'esprit des acheteurs et vendeurs locaux au moment de la transaction. Si, pour les appartements, ces écarts d'appréciation se cantonnent généralement dans une fourchette proche ou inférieure à 10 %, pour les villas, les divergences de prix de référence approchent parfois les 20 % (Anvers et Flandre-Orientale) !

Interrogé sur ces écarts importants en matière de prix sur base semestrielle entre notaires et statistiques fédérales, Bart Van Opstal insiste : "Nous avons voulu créer un baromètre du marché immobilier qui colle davantage à la réalité que les chiffres fournis par le service public fédéral, en décalage de quatre à six mois avec l'actualité de marché. Pour cela, nous nous fondons sur tous les compromis de vente passés devant notaire et renseignés au jour le jour. Nos pondérations sont également un peu différentes mais, au final, les variations avec les actes notariés enregistrés sont plutôt réduites si on les compare en différé. Le seul hic est que nous n'avons pas de chiffres pour les terrains à bâtir."

Le lecteur appréciera. Et tentera de faire la part des choses entre deux indicateurs, en ne sachant pas toujours très bien à quel saint se vouer au moment de négocier le prix. Avec le risque que, lassé de lire tout et son contraire, il jette le bébé des uns avec l'eau du bain des autres.

Philippe Coulée

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