Comment se dessinera l’appartement de demain ?

Il n’y a pratiquement plus que des appartements qui sortent de terre aujourd’hui en Belgique. Les évolutions sociétales, l’éclatement du modèle familial traditionnel et le coût des logements vont bouleverser d’ici peu les habitudes des promoteurs. Une petite révolution attend le monde de l’immobilier. Découverte de l’appartement du futur.

Il fait aujourd’hui l’objet de toutes les attentions. Une solution de repli pour les seniors lassés d’entretenir une villa quatre façades trop spacieuse et énergivore. Une solution d’avenir pour le petit investisseur avide de placer son épargne dans un actif sans risque. Une solution d’évidence pour le candidat acquéreur qui se lance dans un premier achat. Une solution lucrative pour des promoteurs assoiffés de répondre à une demande de plus en plus prégnante en la matière, surtout en Wallonie où le bâti est encore essentiellement composé de maisons et de villas.

L’appartement a le vent en poupe. C’est une évidence. Tous les projets immobiliers d’envergure en Belgique ne concernent pratiquement plus que ce type de bien. Une manière de répondre à une demande et à une tendance nouvelle en manière d’aménagement du territoire. Notamment en Flandre et en Wallonie, où l’objectif est désormais de densifier les centres de villages et de construire à proximité des gares et des lieux de services.

Une question taraude toutefois les esprits dans cet océan de développements : comment seront, à l’avenir, composés ces appartements ? Les promoteurs suivront-ils, enfin, d’un peu plus près la courbe sociétale, rompant avec le traditionnel appartement de deux chambres de 85 m2 ? On peut le penser, en écoutant la dizaine d’observateurs que nous avons interrogés. Il est en tout cas évident que l’appartement de demain ne sera pas similaire à l’appartement d’aujourd’hui et d’hier. ” Il y a 15 ans, la réflexion était assez simple : un grand séjour, deux chambres et un petit balcon, explique le sociologue et urbaniste de l’UCL Yves Hanin. Les promoteurs ne se sont d’ailleurs encore jamais vraiment adaptés aux besoins actuels et futurs qui sont et seront complètement différents. A quoi cela sert-il de construire des appartements pour une famille classique de deux parents et deux enfants alors que ce modèle a explosé ? Quid des familles monoparentales, des personnes isolées (+ 80 % d’ici 2040 en Wallonie, selon la Conférence permanente du développement territorial), des familles recomposées, etc. ? Il s’agira pourtant des structures familiales les plus importantes à l’avenir. Les besoins et les exigences ont aujourd’hui changé. Il est temps que les promoteurs s’y adaptent sans quoi ils vont aller droit dans le mur. “

Une enquête du réseau d’agences immobilières Trevi, leader sur le marché de l’immobilier belge, publiée mi-juin donnait déjà quelques éléments de réponses. Elle s’intéressait aux envies et aux besoins des Belges en matière d’appartements. Plus de 500 personnes ont été interrogées. Il en ressort quelques éléments intéressants, tordant le cou à l’un ou l’autre cliché. Parmi une vingtaine de priorités, les personnes interrogées mettent surtout en avant le côté fonctionnel de l’habitation, la présence de services dans le quartier (écoles, supérettes, transports en commun), le fait de disposer d’une habitation lumineuse ou encore d’habiter dans un quartier bien entretenu. A contrario, l’image du quartier, l’utilisation de matériaux de finition plus exclusifs ou encore le fait de disposer d’éléments à la pointe de la technologie (domotique et compagnie) sont parmi les éléments actuellement les moins prioritaires. ” Ces résultats nous ont vraiment étonnés, explique Eric Verlinden, patron du groupe Trevi. Ils laissent surtout aux promoteurs l’idée de penser qu’un projet situé dans un quartier bien entretenu, à proximité des transports en commun et de services, passe avant sa situation dans un quartier attractif. Cela ouvre plein de nouvelles perspectives pour eux. Dans l’autre sens, il est à noter que les personnes interrogées ne sont guère intéressées par les nouvelles technologies. ”

Des éléments qui nous permettent de tenter de dessiner l’appartement de demain en compagnie des quelques acteurs du monde de l’immobilier que nous avons sollicités. Il en ressort surtout que le marché belge s’en verra bouleversé, mais pas tout de suite, et que des expériences novatrices verront le jour, mais à la marge. Le coût du logement figurant largement en tête des priorités. ” En matière de logements, deux révolutions importantes se sont succédé ces dernières années : l’arrivée du passif qui a été une évolution considérable sur le plan environnemental de même que la volonté de diminuer les impacts négatifs de la mobilité et de l’étalement urbain, explique Eric Schartz, directeur général de Matexi Bruxelles. Nous sommes en train d’actionner une troisième révolution avec le besoin de développer davantage de mixité dans les projets de logement, avec des commerces et des bureaux. La quatrième révolution, numérique et digital, me paraît quant à elle plus accessoire par rapport au prix des logements. ” Un point de vue partagé par Aubry Lefebvre, administrateur de Thomas & Piron Bâtiment, qui apporte néanmoins quelques précisions : ” Je pense que nous devrons aller bien plus loin en matière d’appartements connectés. Il faut que cela serve au quotidien et permette de réaliser des économies. Je suis par contre beaucoup plus circonspect sur les appartements modulables. ” Tous sont en tout cas convaincus que le marché est amené à nettement évoluer à l’avenir. ” De grands changements se profilent à l’horizon, lance Sophie Lambrighs, CEO de Home Invest Belgium. Le marché évolue dans tous les secteurs, il est inévitable que l’immobilier et la construction suivent le même chemin. ” Voici les cinq évolutions majeures auxquelles nous pouvons nous attendre.

1. Des appartements de plus en plus petits

La tendance est marquée en Flandre, un peu moins à Bruxelles et en Wallonie. Les appartements neufs sont de plus en plus petits. Et cette évolution devrait encore s’accentuer à l’avenir vu l’augmentation du nombre de personnes isolées, de familles monoparentales et la hausse de la charge financière que représente un logement. Même si les promoteurs se heurtent aux règlements délimitant la taille minimum des pièces. Selon le SPF Economie, la superficie moyenne d’un appartement à Bruxelles était de 73 m2 en 2016. ” La taille des logements est encore appelée à diminuer à l’avenir, espère Olivier Carrette, administrateur délégué de l’Upsi, l’Union professionnelle du secteur immobilier. Nous sommes favorables de longue date à une diminution de 10 % de la taille des appartements. Nous espérons que les pouvoirs publics permettront aux promoteurs d’aller en ce sens à l’avenir. Cela permettra de rendre le marché plus accessible. La grande différence aujourd’hui, c’est que les gens n’achètent plus un appartement pour 20 ou 30 ans mais déménagent plus régulièrement. La demande est donc multiple. ”

Une évolution qui revêtira différentes facettes. La tendance générale étant néanmoins que l’espace personnel diminue au profit d’espaces communs. ” La différence dans ces logements plus compacts se concrétisera au niveau des services qui seront offerts et qui rendront la vie plus aisée “, fait remarquer Pierre-Alain Franck, administrateur à l’Upsi. Et Sophie Lambrighs, CEO de Home Invest Belgium, qui a développé l’un des premiers projets de ce type à Woluwe-Saint-Lambert avec The Horizon, d’ajouter : ” La propriété n’est plus prioritaire auprès de la nouvelle génération qui préfère la mutualisation des espaces. Dans The Horizon, la possibilité d’accueillir des invités dans des chambres d’amis partagées et le système de dropbox installé au rez-de-chaussée pour les livraisons sont particulièrement appréciés. ”

2. Des appartements connectés

Il ne fait plus aucun doute que l’appartement de demain sera ultra connecté et facilitera la vie de ses utilisateurs, annonçant un habitat plus intelligent et plus confortable à vivre. Les principales avancées concernent le pilotage centralisé et personnalisé de fonctions via une application installée sur un smartphone. De quoi permettre de couper le gaz, augmenter la température, actionner ses volets roulants voire commencer à faire couler son bain. L’avantage ? Outre la facilité, le fait de réaliser d’importantes économies d’eau, de gaz et d’électricité. Un marché s’est déjà développé, estimé à 45 milliards d’euros. Il est pris d’assaut par les géants de l’électronique et de l’Internet. ” La domotique est un système qui n’a pas bien percé du fait de sa complexification, fait remarquer Sophie Lambrighs. Le fait de voir les fils disparaître va faire exploser la connectivité des appartements. Dès que les technologies seront suffisamment bon marché, tous les promoteurs suivront. Aujourd’hui, les prix restent encore un frein pour un développement à grande échelle auprès des particuliers. ”

3. Des appartements modulables

L’adaptabilité et la modularité des appartements ne devraient cesser de se développer à l’avenir. Une conséquence de l’effet yoyo des cellules familiales, qui, au gré des naissances, séparations et remariages, peuvent voir leur taille doubler ou se réduire. Les solutions ? Proposer des appartements suffisamment grands qui permettent de déplacer les cloisons coulissantes selon l’évolution de la vie. De quoi, dans une enveloppe de superficie donnée, être au plus près des besoins. ” En France, les promoteurs développent des appartements adaptés aux tranches de vie, explique Olivier Carrette, le patron de l’Upsi. On peut acheter un appartement d’une chambre et un studio. Ce dernier est mis en location jusqu’au moment où la famille s’agrandit. Cette flexibilité doit rentrer dans les moeurs. ” Autre piste, décider de la disposition d’un appartement en amont à l’aide d’une maquette 3D, ce qui permet d’optimiser les espaces. A Liège, Immobilier-Concept utilise ces deux principes. Le promoteur va lancer début septembre la construction de la résidence Asklepios. Elle se compose de parois totalement amovibles. ” Tout a été pensé pour les seniors, lance le patron Christophe Nihon. Il n’y a aucun câble électrique ou prise qui empêche de déplacer les parois coulissantes. L’idée est de s’adapter aux besoins des acheteurs. ” Aubry Lefebvre et Eric Schartz tempèrent toutefois ce point de vue estimant qu’il se heurte aux réglementations en vigueur.

4. Des appartements plus mixtes

Les immeubles ne seront plus déconnectés de l’environnement. Fini d’ériger des bâtiments au milieu de nulle part. Ils mêleront également les fonctions : logements, bureaux et commerces au rez-de-chaussée. On mêlera aussi davantage les classes sociales et les générations (résidences intergénérationnelles, cohousing). L’objectif étant de renforcer la cohésion sociale et de réduire certains coûts. Cela se traduira également par le développement d’éco-quartiers qui favorisent de nouveaux modes de vie (potagers partagés, échanges de services) tandis que les logements participatifs, qui font la part belle au vivre ensemble, séduiront de plus en plus de citadins.

5. De nouveaux matériaux

La construction est l’un des secteurs les plus conservateurs. De nouvelles tendances apparaissent néanmoins. ” Nous évoluons vers une économie circulaire où les produits sont recyclés à la fin de leur cycle de vie et réutilisés comme matière première, explique Robert de Mûelenaere, CEO de la Confédération Construction. Un phénomène qui devrait s’accentuer à l’avenir. ” Autre évolution : le recours de plus en plus important à la construction en bois, matériau durable et écologique, qui permet aussi davantage de flexibilité en matière de construction.

Par Xavier Attout.