Bureaux : le secteur public aux abonnés absents

Même si elles se sont réveillées fin décembre, les administrations belges et internationales ont plombé le marché locatif. La faute aux budgets serrés, aux nouvelles procédures plus lourdes et à des “deals” qui, soit ont trop tardé, soit sont passés aux oubliettes.

Malgré les dernières transactions tombées fin 2009, le constat reste d’actualité. “Le problème de 2009, du côté du marché locatif, c’est que l’Europe est absente, le fédéral est absent et le régional est absent.” Net, concis, sec : Nicolas Orts a le sens du résumé. A l’instar de ses confrères, l’administrateur délégué de CB Richard Ellis fut bien obligé, à l’heure du bilan annuel, de constater la vigoureuse frilosité de la prise en occupation (take-up) publique en 2009. Si l’on calque les prévisions 2008 des courtiers pour 2009 sur les transactions réellement comptabilisées il y a quelques semaines, on se rend compte que le solde (à peu près 100.000 m2, entre les 300.000 accomplis et les 400.000 escomptés pour 2009) est à mettre au passif des administrations.

“Le secteur privé est davantage à l’écoute du marché, lance Pierre Bondelé, spécialiste letting chez Jones Lang LaSalle. Il réagit aux conditions qui lui sont proposées et reste ouvert aux négociations. Les administrations belges et étrangères réagissent uniquement à leurs besoins, quelle que soit la conjoncture. Les organes décisionnels sont coupés des occupants finaux.” Ce n’est pas la transaction imputée à L’Oréal qui contredira le courtier : les Français préparent leurs valises dans la zone Erasme pour s’en aller louer moitié moins de mètres carrés dans le nouveau développement Atlantis, vendu par Codic à UBS. En clair, 2009 et sa conjoncture catastrophe ont permis à un paquet de corporates de prendre la tangente, en allant vérifier si l’herbe immobilière était plus verte ailleurs. Des mouvements qui demandent une flexibilité que le secteur public ne peut logiquement se permettre.

La Commission européenne dans le capital d’AXA d’ici l’été

Au-delà de cette “impossibilité structurelle de sauter sur les bonnes occasions”, le secteur public s’est montré prudent pour diverses autres raisons. L’Europe, grosse avaleuse de mètres carrés en temps normal – l’an passé, les 30.000 m2 pris dans le Covent Garden (Espace Nord) étaient la plus grosse transaction locative de 2008 -, s’est tenue à carreau. “L’Europe n’a pris que 10.000 m2 répartis sur plusieurs petites transactions, précise Nicolas Orts. Depuis 2004, c’est la première fois qu’elle est si peu active sur le marché de la location.” Une attitude qui, selon Pierre Bondelé, répond à plusieurs impératifs. “En premier lieu, les budgets actuels sont serrés, même pour l’Europe. Ensuite, il faut tenir à l’£il les nouvelles procédures d’appel d’offres mises en place pour l’Union. Enfin, il faut rappeler que l’Europe a mis en place, avec la Région bruxelloise, un schéma directeur que les deux parties tentent de tenir. Il devient difficile de prendre position ailleurs que dans le périmètre défini par ce schéma (Ndlr : en gros, autour de la rue de la Loi). Le seul bâtiment actuellement susceptible de répondre à ces exigences est The Capital (ex-JECL), propriété d’AXA. Or, l’Europe est en train de concrétiser un scénario pour intégrer ces 55.000 m2 dont elle n’a pas besoin entièrement aujourd’hui.”

Ce développement phare d’AXA, dont la localisation le rendait incontournable pour l’Europe, noircit les pages immobilières depuis plusieurs années. De fait, s’il est un immeuble qui répond aux nouveaux critères établis en 2007 par la Commission – grands ensembles pour réaliser des économies d’échelle, proximité des centres de communication, immeubles récents, fonctionnels et avec un certain cachet architectural -, c’est bien The Capital. L’Union européenne est enfin disposée à s’intéresser activement au bâtiment qu’elle snobe depuis près de cinq ans. “L’Europe doit confirmer la transaction pour l’été prochain. Vingt-cinq à 40.000 m2 seraient pré-négociés à court terme. Il est probable que le solde fasse l’objet de négociations futures : cet immeuble est taillé pour elle”, ose enfin lâcher Pierre Bondelé après des années de quasi-mutisme embarrassé. “Même si elle n’y intègre que 25.000 m2 dans un premier temps, elle verra d’un mauvais £il de cohabiter avec cinq représentations sur le même espace commun (Ndlr : la représentation de la Finlande envisageait d’y louer 10.000 m2). A terme, la probabilité est donc grande qu’elle occupe l’ensemble des 55.000 m2 de l’immeuble”, renchérit Nicolas Orts, l’autre courtier mandaté par AXA pour remplir les lieux à un prix avoisinant les 185-200 euros/m2/an moyennant bail long (20 ans).

Retour à la case zéro pour la Police fédérale

Si l’Europe n’a pas grésillé d’activité en 2009, il en est de même pour les administrations belges. A ceci près : les deux dernières semaines du mois de décembre ont quelque peu réchauffé les perspectives. Jusque-là, en effet, le take-up public le plus élevéétait à mettre à l’actif de la Communauté flamande (un peu moins de 6.000 m2 dans l’Ellipse Building). Entre-temps, le parlement fédéral a acheté pour expansion le développement Forum d’Immobel pour 140 millions d’euros, gonflant par la même occasion les chiffres annuels d’occupation de quelque 40.000 m2 supplémentaires. Idem pour la Politique scientifique, qui déménage de la rue de la Science à l’avenue Louise – dans l’immeuble Platinum (12.500 m2), dessiné, tout comme le Forum, par Philippe Verdussen (Archi 2000).

Un exemple qui a le mérite d’éclairer l’une ou l’autre cause de la relative tranquillité des administrations belges cette année : “L’Etat belge a lui aussi instauré de nouvelles procédures de prise en occupation. Quand on met en place un cahier des charges (Ndlr : pour le coup, très aléatoirement respecté notamment sur les délais à respecter et prêtant le flanc à des recours), il y a plus de transparence. Mais ça prend plus de temps aussi”, explique Pierre Bondelé.

Autre dossier particulièrement sensible pour l’instant : le repositionnement de la Police fédérale. Le conseil des ministres du 17 décembre a entériné la nouvelle : les forces de l’ordre resteront finalement dans le bâtiment Victoria Regina (ex-tour IBM), square Regina. Ils ne déménageront pas dans la “vieille gamelle” – dixit Pierre Bondelé – proposée par Dexia rue de Ligne, comme certains l’avaient imaginé, en attendant de prendre position définitive sur le futur siège.

“Nous avions proposéà la Police fédérale le Boréal (quitté par Proximus), près de la gare du Nord. Mais j’ai vite compris que Glenn Audenaert, directeur de la PJ de Bruxelles, savait qu’il ne sortirait plus de là s’il y mettait momentanément le nez. Alors que rue de Ligne, c’était du provisoire assuré”, lâche-t-on chez JLL. Le jeu de chaises musicales n’aura pas lieu. Pour quatre ans au moins et au même loyer que celui précédemment négocié, à savoir 175 euros/m2/an. Le gagnant, dans la formule provisoire choisie, est Cushman et Wakefield (Antoine Brusselmans), qui défendait les intérêts du Victoria Regina et a réussi son pari au-delà de son mandat…

Enfin, après avoir longtemps opté pour du sur-mesure dans l’ex-Cité administrative redessinée par Breevast et Immobel, le Fédéral a finalement sommé la Régie des Bâtiments de lancer un nouvel appel d’offres “sur le modèle de celui lancé pour reloger la Politique scientifique”, précise-t-on à la Régie. Version officieuse : le gouvernement fédéral aurait eu peur que l’accord cousu de fil blanc avec Breevast et Immobel ne suscite commentaires et recours, à l’instar de ce qui s’est passé dans la Tour des Finances voisine. L’incertitude – avec ou sans le flou – reprend donc le dessus dans ce dossier.

Ph.C. et G.V.