Biens neufs: Nivelles conforte son statut de valeur sûre

Le nombre d’appartements neufs mis sur le marché s’essouffle quelque peu ces derniers mois, alors que les prix poursuivent une légère croissance. Le pipeline de projets situés à Nivelles et dans les communes environnantes reste impressionnant. Une région devenue le rendez-vous des amateurs de bonnes affaires.

Le changement s’accentue année après année. Si le Brabant wallon est encore essentiellement composé de villas quatre façades, cet habitat trop spacieux et énergivore est toutefois en perte de vitesse. Les promoteurs l’ont bien compris depuis une dizaine d’années, aidés dans leurs démarches par le déficit d’offre que connaît cette province. Une combinaison qui permet de disposer aujourd’hui d’un réel marché de l’appartement neuf. Et qui permet surtout au bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners d’analyser ce marché de manière efficace.

Qu’en retirer ? Qu’on y retrouve aujourd’hui un quart des appartements wallons et que les prix sont en hausse de 2 % par rapport à l’an dernier et de 12,5 % par rapport à 2013. Soit un bond intéressant. Le prix moyen est affiché à 2.900 euros/m2, soit 232.000 euros pour un appartement de 80 m2, l’étalon de comparaison. Un montant inférieur à la réalité puisque les promotions actuelles dépassent le plus souvent cette superficie. Il suffit de penser par exemple au fait que, à Braine-l’Alleud, les règlements urbanistiques interdisent de construire un appartement neuf qui dispose d’une superficie de moins de 120 m2.

Pour le reste, le nombre d’unités en cours de commercialisation rencontre un certain recul, principalement en raison de l’essoufflement dans le carré d’as brabançon, à savoir les communes de Lasne, Rixensart, La Hulpe et Waterloo. Une respiration compliquée qui ne devrait être que de courte durée tant l’attractivité de ces entités est grande. Plusieurs projets sont d’ailleurs dans le pipeline, que ce soit la troisième phase des Papeteries de Genval (Equilis) ou les Berges de l’Argentine à La Hulpe (Atenor). Leur commercialisation devrait débuter d’ici peu. C’est là aussi que l’on retrouve les prix les plus élevés de la province, avec une moyenne de 3.700 euros/m2, des prix stables par rapport à l’an dernier mais en hausse de 6,5 % par rapport à 2013. On y relève notamment les projets Domaine du Parc à Waterloo (Odebrecht), Val de Lasne à Genval et Domaine de Sevrin à Rixensart (Entreprises Koeckelberg).

Le second marché dynamique du Brabant wallon est celui de Louvain-la-Neuve et alentours, même si moins d’appartements y sont actuellement en vente et que les prix sont en recul de 6 % par rapport à 2015. Une tendance passagère, et pas vraiment inquiétante, qui s’explique par le fait que moins d’appartements sont actuellement sur le marché à Louvain-la-Neuve, Mont-Saint-Guibert ne jouant pas encore dans la même division, même si ce marché est appelé à exploser à l’avenir. On y relève d’ailleurs trois projets en cours de commercialisation : les Jardins de l’Orne (Ginkgo), le Christ du Quewet (Durabrik) et la Résidence Cérès (BW Promo). La situation devrait se rétablir quand les Jardins de Courbevoie à Louvain-la-Neuve (Besix Red et Thomas & Piron ou Samaya à Ottignies (BPI) mettront plusieurs dizaines d’unités sur le marché, ce qui sera le cas d’ici peu.

Wavre ne se redresse toujours pas

Mais si vous voulez avoir le choix et, en plus, mettre la main sur un appartement abordable, il faudra toujours vous tourner vers l’ouest du Brabant wallon et les alentours de Nivelles. Tubize concentre par exemple un tiers des appartements mis sur le marché dans ce district pour un prix moyen de 2.050 à 2.400 euros/m2, le plus abordable de la province. Et ce avec des projets tels que l’Espace Mondy ou Le Mirande (Delzelle Résidentiels). ” On peut réellement faire de bonnes affaires dans ces communes si on dépasse les préjugés liés aux anciennes cités industrielles “, note Michaël Zapatero, du bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners. L’avenir du Brabant wallon passera en tout cas par le développement de cette région, le pipeline à 10 ans de Tubize débordant de projets.

Quant à la ville de Nivelles, elle connaît les plus importants développements en matière d’appartements neufs. On y comptabilise 143 appartements à vendre, dans des promotions telles que Coparty Gardens (Besix Red), Résidence Moneo (BW Promo) ou encore le Domaine de Cromwell (Thomas & Piron). Le prix moyen est de 2.575 euros/m2, stable par rapport à l’an dernier mais en hausse de 8,5 % si on compare avec 2013. ” Nivelles est un petit eldorado immobilier, son développement est incroyable, estime Michaël Zapatero. Mais attention car la suroffre guette néanmoins la cité aclote Il ne faudrait pas qu’elle suive la même destinée que Gembloux où l’excès d’offre a eu une incidence négative sur le marché. ”

Enfin, un mot sur Wavre, dont le marché résidentiel neuf est bien endormi pour un chef-lieu de province et dont on ne sait s’il redémarrera vraiment un jour. Plusieurs projets existent, mais en périphérie du centre, dont la résidence Green de Matexi au Champ Sainte-Anne et la résidence du Grand Tour (Jazy) à Basse-Wavre. Les prix y sont stables. Même remarque pour le district de Jodoigne (qui ne concerne en fait que Grez-Doiceau avec le Domaine des Près, le Domaine des Vallées d’Immobel et Thomas & Piron et la Résidence de Grez), dont le stock d’appartements n’évolue guère. Les prix ont par contre fait un beau bond en un an (+ 7,5%) et par rapport à 2013 (+ 13,5%), pour s’afficher en moyenne à 2.500 euros/m2.

Projet à la loupe : Domaine du Parc à Waterloo

Ce projet, développé par le promoteur gantois Odebrecht, est l’un des plus haut de gamme de Waterloo et environs. Le prix des appartements oscille entre 600.000 euros et 800.000 euros hors TVA, frais divers, parking et cave. ” Mais il s’agit d’un projet vraiment exceptionnel, estime Claude Liens, de l’agence Trevi. Nous sommes sur un segment particulier. L’environnement est magnifique, avec un parc arboré, alors que nous sommes en plein centre de Waterloo, le long de la chaussée de Tervueren. Et les appartements possèdent une belle finition et des matériaux de qualité. La demande est vraiment bien présente puisque 60 % des appartements sont vendus. ” Le Domaine du Parc a été dessiné par l’Atelier d’architecture nivellois DDV. Sur un terrain de 77 ares sont prévus trois immeubles comprenant au total 29 appartements, qui seront livrés en 2018. Le profil des candidats acquéreurs est typique du schéma classique en vigueur en Brabant wallon : des seniors qui vendent leur grande villa pour réinvestir directement le prix de la vente dans un appartement.

Xavier Attout