Biens neufs: les premiers effets du renouveau du canal à Bruxelles

Si l’offre d’appartements neufs connaît une légère baisse, les prix s’affichent par contre à nouveau à la hausse. Une tendance surtout marquée au centre et au nord de Bruxelles. L'”effet canal” semble montrer ses premiers effets. Ce qui pourrait être l’amorce d’une nouvelle ère dans l’immobilier bruxellois.

Les promoteurs bruxellois cherchaient à liquider leurs fins de stock l’été dernier. Ils sont pratiquement arrivés à leur fin, réalisant un bel écrémage dans les projets qu’ils possédaient en portefeuille. En huit mois, le nombre de projets d’appartements neufs en cours de commercialisation a diminué de 12 %. De quoi permettre aux promoteurs de se concentrer essentiellement sur des dossiers en début de commercialisation. Et, surtout, de ne plus effectuer l’une ou l’autre vente au (léger) rabais. C’est l’un des enseignements principaux que l’on peut tirer des dernières données trimestrielles livrées par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui recense pour Trends-Tendances le nombre d’appartements neufs actuellement commercialisés.

L’autre enseignement concerne les prix qui, d’une manière générale, sont repartis à la hausse (+ 4 % par rapport au relevé de juillet dernier) et ont même augmenté de 5 % par rapport au premier trimestre 2015 et de 6,5 % par rapport au premier trimestre 2014. Des hausses qui se marquent ces dernières années particulièrement dans les communes du centre et du nord de Bruxelles (de + 7 % à + 9%). Le fait que d’importantes promotions immobilières y sont lancées n’est bien évidemment pas étranger à ce redressement du marché. L’arrivée de nouveaux biens, plus efficients sur le plan énergétique, tirant les prix vers le haut, accentue cette tendance.

Uccle et Auderghem ont la cote

Principal vivier d’appartements de la capitale, les communes d’Anderlecht, de Forest et de Molenbeek ont vu leur stock d’appartements fondre de plus de 40 % en quelques mois à peine. Les prix y restent toutefois toujours les plus abordables de la Région bruxelloise. Ce district est en tout cas marqué par la dualité de ses promotions, entre par exemple le marché anderlechtois du canal et celui de sa périphérie verte. On peut y relever des projets tels que le Domaine des Etangs (Magistra Group), le Nautilus (Eaglestone), City Dox (Atenor) ou encore le Sylvain Dupuis.

Mais pour avoir le plus grand choix en matière d’appartements, il faut désormais se balader dans les communes du sud de Bruxelles, où plus de 500 unités sont actuellement en cours de commercialisation. Dans des projets tels que le Parc Sainte-Anne (Immobel), le Delvaux, l’Oxygen (Besix Red) et le Souverain (Belfius Immo et Cordeel) à Auderghem ou encore le Domaine de l’Observatoire (Beaufort House), les Terrasses de Gatti (Gia Immobilier) et les Hauts Prés (Orpéa) à Uccle. C’est également dans ces communes que les prix moyens sont les plus élevés de la capitale avec des appartements qui se vendent en moyenne à 3.750 euros/m2. Un projet tel que le Deltaview (Willemen Real Estate) à Auderghem fait même grimper les prix au-delà de 5.000 euros/m2. “Il est de plus en plus difficile de trouver dans ces communes des appartements à des prix inférieurs à 3.500 euros/m2, fait remarquer Michaël Zapatero, consultant auprès du bureau de Crombrugghe & Partners. Il faut se diriger vers certaines promotions à Uccle (côté Drogenbos), dans les résidences Alto & Baryton à Auderghem ou dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert pour trouver des appartements qui ont des prix inférieurs à la moyenne du district. Dans l’autre sens, il faut remarquer qu’il y a une concentration de projets à Uccle et à Woluwe-Saint-Lambert alors qu’Auderghem, qui possède un vaste pipeline, est une commune à surveiller à l’avenir.” Ajoutons qu’il y a un réel déficit de projets à Woluwe-Saint-Pierre, un élément qui n’est pas neuf mais qui perdure.

L’autre district qui a le vent en poupe est celui du centre de Bruxelles qui a vu son nombre d’unités en cours de commercialisation passer de 272 à 390 unités. Un marché il est vrai peu homogène où les projets de l’avenue Louise et du Châtelain côtoient ceux de Schaerbeek. Les prix y sont relativement stables depuis un an après une nette hausse les deux années précédentes. “L’axe Louise reste très porteur, d’autant que son pipeline d’immeubles de bureaux potentiellement reconvertibles en logements reste important et est un élément à prendre en compte”, estime Michaël Zapatero. Parmi les projets haut de gamme, relevons l’Elyseum et la résidence Quadrian de Bouygues ou encore le projet Edition de Ghelamco (entre 4.700 et 5.000 euros/m2).

Pour le reste, relevons la bonne santé d’Evere qui multiplie les promotions (Fenix, Skyline, Leopold Views) au point de rapprocher ses prix de Woluwe-Saint-Lambert (entre 2.750 et 4.000 euros/m2). Une commune à suivre à l’avenir, assurément.

Projets à la loupe : H14 à Uccle

Eaglestone vient d’obtenir les permis d’urbanisme de deux projets de standing qu’il développe à Uccle, le Tree et le H14. Ce dernier, situé le long de la rue Hamoir, proposera 23 appartements de prestige avec jardins et terrasses privatives. Le tout au sein d’un parc arboré de 70 ares. Le site est particulier puisqu’il s’agit d’un ancien centre religieux racheté en 2014. Le chantier et la commercialisation débuteront au second semestre. Le projet Tree, situé avenue Dolez, proposera quant à lui 59 appartements haut de gamme, allant de 265.000 à 389.000 euros. “Ces deux projets ont pour ambition de créer de nouveaux lieux de vie de standing sur des sites uniques dans des quartiers prisés”, explique Nicolas Orts, CEO d’Eaglestone.

Xavier Attout