Biens neufs : Bruxelles cherche à liquider ses fins de stock

La stabilité est de mise, tant au niveau de l’offre d’appartements neufs que des prix. Le nombre de projets est par contre nettement à la hausse. Surtout dans les communes de l’ouest de Bruxelles, qui voient leur nombre de projets en cours de commercialisation doubler. Les promoteurs ont-ils enfin reçu l’appel du pied des politiques bruxellois ?

Le constat est étonnant. En à peine deux ans, 25 % de projets immobiliers en plus sont apparus sur le marché bruxellois. Et ce, sans pour autant que le stock global ne connaisse la même évolution à la hausse. A première vue, on pourrait donc croire que les promoteurs tendent vers des projets de taille plus petite. Ce n’est pas le cas : vu la nécessité de rentabiliser le foncier dans la capitale, cette situation s’explique davantage par une fin de commercialisation plus compliquée pour de nombreux développements. Voilà l’un des principaux enseignements que l’on peut tirer des dernières données trimestrielles livrées par le bureau d’expertise de Crombrugghe & Partners, qui recense le nombre d’appartements neufs actuellement commercialisés.

138 projets neufs dans le pipeline

La courbe du résidentiel neuf dans la capitale est ascendante ces dernières années : 138 projets actuellement recensés pour 123 en 2015 et 111 en 2014. C’est surtout dans les communes de l’ouest de Bruxelles, là où d’importantes promotions immobilières sont lancées à Anderlecht, Forest ou Molenbeek, que l’on assiste à un redressement du marché. Le nombre de projets en cours de commercialisation a carrément doublé en 12 mois, passant de 16 à 32 ! On y retrouve notamment des projets d’envergure tels que le Domaine des Etangs (Magistra Group), le Naulitus (Eagelstone), le Brussels Station (Willemen Group), le Sylvain Dupuis ou encore l’Erasmus Garden (BPI), tous situés à Anderlecht. Le nombre d’unités a également grimpé de 50 %, passant à 618 appartements actuellement à vendre. Soit le stock le plus important de la capitale. Il faut dire que la Région bruxelloise a fait de cette zone du canal son terrain d’action privilégié pour garder la classe moyenne et répondre au défi démographique.

Les prix pratiqués ne sont pas étrangers à ce foisonnement puisqu’ils sont les plus bas de la capitale avec une moyenne de 2.550 euros/m2. Un chiffre en très légère hausse par rapport à l’an dernier. Les analystes du bureau de Crombrugghe & Partners précisent toutefois que ces données sont surtout influencées par le poids du projet du Domaine des Etangs, dont la seconde phase de commercialisation vient de débuter (163 logements au total). “L’ouest de Bruxelles garde une mauvaise réputation auprès de certains acheteurs, fait remarquer Michaël Zapatero, consultant auprès du bureau de Crombrugghe & Partners. Il s’agit pourtant d’un marché en devenir, même si la redynamisation du canal traîne un peu. Les prix sont abordables et il est encore possible de faire des bonnes affaires. La réhabilitation du quartier des Musiciens est une belle démonstration que l’on peut réaliser de beaux projets dans des quartiers de prime abord plus difficile.” A contrario, on retrouve le stock le moins important dans le centre de Bruxelles (273 unités) et à Bruxelles-Ville (272). ” Il ne faut pas chercher bien loin l’explication, note Michaël Zapatero. Le piétonnier a nettement ralenti l’activité immobilière et a bloqué le marché primaire. J’espère que cela va s’estomper à l’avenir.” Le Chambon d’Allfin et l’Ilot Sacré de Galika sont les deux principaux dossiers actuellement en cours de développement à Bruxelles-Ville.

Au niveau des prix, la stabilité est de mise dans les différents districts analysés. Les prix pratiqués dans le sud de Bruxelles et dans le Pentagone sont toujours les plus élevés (au-delà de 3.500 euros/m2 avec des pointes à 6.400 euros/m2), les bonnes affaires étant à effectuer au nord et à l’ouest (70 % du stock en dessous de 2.750 euros/m2).

Ajoutons qu’il est de plus en plus difficile de trouver des appartements à moins de 3.500 euros/m2 dans les communes du sud de Bruxelles. Il faut se diriger vers certaines promotions à Uccle (côté Drogenbos), dans les résidences Alto & Baryton à Auderghem ou dans le quartier Marcel Thiry à Woluwe-Saint-Lambert pour trouver des appartements inférieurs à la moyenne du district. Pour le reste, Uccle, Woluwe-Saint-Lambert et Auderghem disposent du stock le plus important. Avec des projets tels quel le Parc Sainte-Anne, Delvaux et Souveraine (Auderghem), le Green Life, les terrasses de Gatti et les Hauts Prés (Uccle) ou encore le Victory, les Balcons et Les Jardins de Woluwe (Woluwe-Saint-Lambert) en tête de gondole.

Projet à la loupe : le Clos Bourgeois

Cet ensemble résidentiel de 12 maisons unifamiliales et de 78 appartements passifs et basse énergie, développé à Berchem-Sainte-Agathe par citydev.brussels et Immobel, est enfin bouclé depuis mi-juillet. La commercialisation est en cours.

Ce site, qui accueillait auparavant l’ancien Hôpital Français, est situé entre la place Docteur Schweitzer et la Basilique de Koekelberg. Il s’agit d’un élément important du patrimoine local. Les immeubles sont partagés entre logements conventionnés et des logements classiques développés par Immobel. Les prix vont de 210.987 euros (HTVA) pour un appartement deux chambres de 100 m2 à 419.727 euros (HTVA) pour un appartement quatre chambres de 195 m2.

Par Xavier Attout