Appartements neufs: les tendances à Bruxelles, commune par commune

13/12/17 à 11:45 - Mise à jour à 11:45

Source: Trends-Tendances

Les prix du marché de l'appartement neuf sont à la hausse ces 12 derniers mois à Bruxelles. Schaerbeek et Evere attirent de plus en plus, ce qui fait grimper les prix. Si on veut avoir le choix, c'est sur Uccle qu'il faut mettre le cap. L'offre y est la plus fournie de toute la région.

Appartements neufs: les tendances à Bruxelles, commune par commune

Les Hauts Prés. Le projet, développé à Uccle par BPI et Belgian Land, est en cours de construction. Il comprend 75 appartements répartis en trois immeubles. © BPI / Belgian Land

L'immobilier neuf retrouve quelques couleurs à Bruxelles, selon les derniers chiffres livrés par le bureau d'expertise de Crombrugghe & Partners à Trends-Tendances. Le nombre d'appartements mis sur le marché repart à la hausse après avoir connu un certain recul l'été dernier. Le stock global est en croissance de 4 % avec 1.981 appartements actuellement en vente. En matière de prix, la hausse se poursuit (+ 2,40 % en un an), même si on peut tempérer cette augmentation quand on regarde les chiffres à un horizon plus large : la stabilité des prix est de mise ces cinq dernières années avec une hausse de 0,75 % entre 2012 et 2017. Le prix moyen d'un appartement neuf est aujourd'hui de 3.200 euros/m2.

Evere à grandes enjambées

Si on analyse le marché d'une manière un peu plus approfondie, commune par commune, on s'aperçoit que certaines tendances se confirment. Evere était par exemple mise en avant lors de nos derniers baromètres : ce marché a toujours le vent en poupe, tant en termes de prix que de projets développés. " La bonne santé d'Evere frôle l'insolence, explique Michaël Zapatero, analyste chez de Crombrugghe & Partners. Le marché se porte bien. La commune reste abordable et est très attractive. Et quand on voit le nombre de projets qui y sont prévus, on peut se dire que cette commune est loin de connaître son apogée. Il s'agit dorénavant d'un petit Woluwe. Il faudra d'ailleurs faire attention à la suroffre éventuelle, vu les projets qui sont prévus sur le site de la RTBF et autour du siège de l'Otan. Car certains projets souffrent déjà en termes de commercialisation et les promotions livrées il y a cinq ou dix ans ont des difficultés à trouver preneurs. " Parmi les projets en cours, relevons le Fenix (Immpact, 4.000 euros/m2), les projets développés par Skyline tels que Genève Park II ou Les Azalées ou encore le Leopold Views de Matexi.

Pour le reste, dans ce district nord, on voit que le vivier de projets est toujours conséquent, l'un des plus importants de la capitale avec 25 % du stock bruxellois (502 unités). On assiste à une belle hausse des prix par rapport à l'an dernier (+ 3,85%). C'est la plus importante de la région sur les cinq dernières années (+ 1,5%). Le poids des projets en cours de développement au canal et l'amélioration de la qualité du marché à Evere expliquent notamment cette hausse.

Appartements neufs: les tendances à Bruxelles, commune par commune

Ixelles atteint des sommets

L'autre district qui connaît une belle croissance de ses prix est celui de Bruxelles-centre, qui regroupe des entités à succès telles qu'Etterbeek ou Ixelles. Le prix moyen demandé est de 3.725 euros/m2, soit une hausse de 4,2 % par rapport à l'an dernier. Et une augmentation de 1,25 % sur ces cinq dernières années. " C'est un district qui connaît une forte dualité avec des promotions situées à proximité de la place du Châtelain ou de l'avenue Louise ", explique Michael Zapatero. A Etterbeek, un marché dynamisé par le quartier européen, on y relève les projets Metropolis et Ardea de Willemen Real Estate. Ixelles reste le principal vivier avec 12 projets en cours et 50 % du stock (219 unités en cours). Mais avec, surtout, des prix qui atteignent 4.450 euros/m2. On le doit à des projets tels que le Queen 1839 (e-maprod, près de 4.800 euros/m2 en moyenne), The Cond'Or (Optima Global Etate, 4.800 euros/m2), le Metropolis (Willemen) ou encore la Résidence Quadrian (Bouygues), qui flirte avec les 5.000 euros/m2. " Avec la commune d'Uccle, il s'agit de la plus forte concentration en unités du marché ", relève Michaël Zapatero.

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Evere a toujours le vent en poupe, tant en termes de prix que de projets développés.Molenbeek est la commune la plus abordable, avec un prix moyen au m2 de 2.450 euros.

Dans le district de Bruxelles-Ville, les promotions semblent se déplacer de plus en plus vers le centre et le haut de la ville. Les projets en gestation à la Porte de Ninove (Nautea de Besix Red notamment) devraient accentuer encore cette tendance. D'autres sont en commercialisation depuis quelque temps, tels que le Square Sacré et Manneken de Galika, The K de Bouygues Immobilier ou encore le Palatium d'Atenor.

Le désert à Watermael-Boitsfort et à Woluwe-Saint-Pierre

Mais si vous souhaitez aujourd'hui avoir le choix en matière d'appartements, il faut toujours se tourner vers les communes du sud de Bruxelles où le vivier reste le plus riche de la capitale. Uccle y concentre 40 % des appartements à vendre. C'est également dans cette commune que l'on assiste à la plus importante hausse des prix par rapport à l'an dernier (+ 2,1%) pour atteindre 3.650 euros/m2. Soit le prix moyen de promotions telles que le Domaine de l'Observatoire (Beaufort House), Les Terrasses de Gatti (Gia Immobilier), Plein ciel (Samarkand Properties), les Hauts Prés (BPI et Belgian Land) ou encore Les Promenades d'Uccle (Matexi et Besix Red). Auderghem connaît un bel engouement, surtout le long du boulevard du Souverain (Parc Sainte-Anne d'Immobel, Souverain de Belfius Immo & Cordeel, Oxygen de Besix Red et Nénuphars de Provisa) et dans le quartier Delta, avec des prix qui s'envolent pour certains penthouses, dont ceux proposés dans le projet Deltaview (Willemen, 5.500 euros/ m2). De nombreux projets devraient encore remplir ce pipeline à l'avenir, comme Universalis (Immobel) ou les constructions prévues sur la zone Delta sud. " Dans ce district, il est de plus en plus compliqué de trouver des appartements à moins de 3.500 euros/m2, lance Michaël Zapatero. Seul le quartier Marcel Thiry à Auderghem reste abordable. " Enfin, il se confirme que Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Pierre ne sont actuellement pas vraiment des terres d'appartements.

Résidence quadrian. Les prix de ce projet situé avenue Louise, sur le territoire de Bruxelles-Ville, flirtent avec les 5.000 euros/m2.

Résidence quadrian. Les prix de ce projet situé avenue Louise, sur le territoire de Bruxelles-Ville, flirtent avec les 5.000 euros/m2. © Atelier d'Architecture ALTA

Molenbeek, la plus abordable

Enfin, dans les communes de l'ouest de Bruxelles (Anderlecht, Molenbeek, Forest), c'est surtout le marché anderlechtois qui est à suivre. Le nombre de projets y est important (186 appartements à louer dans 10 développements), alors que dans le même temps les prix ont grimpé de 3,05 % par rapport à l'an dernier, et de 2,25 % sur cinq ans. " La dualité de ce marché est toujours importante, constate Michaël Zapatero. Le marché à proximité du canal reste à la traîne malgré les nombreux projets qui devraient redynamiser ce quartier à l'avenir. " Notons que Molenbeek est la commune la plus abordable, avec un prix moyen au m2 de 2.450 euros, stable par rapport à l'an dernier.

Anderlecht, roi du rendement

En matière d'investissement, le neuf reste une valeur sûre. Les loyers les plus élevés sont à trouver à Ixelles (1.555 euros/ mois), à Etterbeek (1.445 euros/ mois), à Uccle (1.125 euros/ mois) et dans le Pentagone (1.115 euros/mois). D'une manière générale, les loyers sont relativement homogènes dans la capitale entre 900 et 1.100 euros par mois. Seules des communes comme Berchem- Sainte-Agathe, Koekelberg et Molenbeek-Saint-Jean sont quelque peu à la traîne, ne dépassant pas la barre des 800 euros.

En termes de rendement, les meilleures affaires sont à effectuer à Anderlecht avec un rendement annuel de 4,35 %. Les prix moyens sont parmi les plus bas du marché alors que la demande est bien présente, ce qui fait grimper les loyers (980 euros par mois en moyenne). Une situation intéressante en matière de rendement qui ne devrait pas perdurer vu le nombre croissant de projets. Pour le reste, le Pentagone et Laeken (3,85%) de même qu'Evere (3,70%) sont également à suivre. A contrario, si vous investissez à Ixelles, vous disposerez d'une certaine facilité à louer votre bien, cette sécurité ne permettant toutefois pas d'obtenir un rendement qui passe la barre des 3 %.

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