Acheter ou louer son habitation ? La check-list ultime

L’achat d’une habitation est en général considéré comme un bon investissement à long terme, résistant à l’inflation. La location d’une maison ou d’un appartement a pourtant aussi ses avantages.

Vous achetez une habitation

· Selon le service public fédéral Économie, le prix des maisons d’habitation en Flandre a augmenté de quelque 175% depuis le début de ce siècle. Les appartements ont augmenté de 150% en valeur au cours de cette même période. Par conséquent, l’investissement dans l’immobilier s’avère toujours un investissement rentable. Si vous revendez votre habitation par la suite, la plus-value que vous réalisez est en outre non taxée.

· Un crédit logement vous permet de ne pas sortir l’ensemble du montant de l’achat en une fois, mais vous pouvez étaler la somme sur plusieurs années. Vous pouvez considérer chaque remboursement mensuel comme une petite partie d’investissement, alors qu’un loyer mensuel est plutôt une dépense que vous perdez définitivement.

· Grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, vous pouvez emprunter favorablement. Un taux d’intérêt de 2% pour un crédit hypothécaire sur une durée de vingt ans n’est pas une exception. Un tel investissement vous donne en outre droit, en fonction de la Région, à une réduction d’impôt annuelle (Flandre), à un chèque habitat annuel (Wallonie) ou à une réduction du droit d’enregistrement (Bruxelles). Quel que soit le système, cela reste un avantage important. En tant propriétaire, vous bénéficiez en outre de davantage de primes et de subsides qu’en tant que locataire.

· Si vous empruntez avec des mensualités fixes ou un taux d’intérêt fixe, vous ne risquez pas de surprises désagréables. Vous remboursez chaque mois le même montant ou un montant qui diminue même de mois en mois. Ce n’est pas le cas si vous louez une habitation : le loyer est fixé par le propriétaire et il est lié à l’évolution de l’indice santé. Dans ce contexte, le loyer peut augmenter de 50% en vingt ans.

· Aussitôt votre crédit remboursé, contrairement au locataire, vous ne devez plus payer chaque mois pour votre logement. Si vous touchez plus tard des revenus de pension plus limités, c’est assurément bienvenu. En tant que locataire, vous continuez à devoir payer un loyer, qui augmente en outre chaque année. Par ailleurs, des études montrent que les pensionnés propriétaires tombent moins souvent dans l’extrême pauvreté que les pensionnés locataires.

· L’achat d’une habitation a également un avantage psychologique : vous avez toujours un toit au-dessus de la tête. En tant que locataire, vous n’avez pas cette sécurité : dans les limites de la loi et du contrat de bail, le loueur peut en principe mettre fin au contrat à tout moment. Il est de ce fait toujours possible que vous soyez contraint, même à un âge avancé, à tout de même devoir rechercher un nouveau logement.

· Autre avantage important : vous pouvez rénover votre propre maison ou appartement, y faire des travaux et l’adapter en fonction de vos désirs. Les seules règles que vous devez respecter sont celles de l’aménagement du territoire. Un bail impose par contre souvent des limitations. En tant que locataire, si vous faites tout de même des investissements dans l’habitation, vous ne pouvez en général pas récupérer ceux-ci à la fin de votre location.

Vous louez une habitation

· En tant que locataire, vous ne devez pas dépenser un montant élevé en une fois. Et même si les candidats acheteurs peuvent recourir à un crédit logement, leurs mensualités sont dans ce cas probablement plus élevées que le loyer moyen. À titre d’illustration : pour 800 euros par mois, vous pouvez louer une belle habitation dans pas mal de communes de Belgique, mais pour ce même montant, vous empruntez – même au faible taux d’intérêt de 2% – seulement 160.000 euros sur vingt ans. Sans moyens personnels supplémentaires, cela ne vous permet d’acheter qu’un petit appartement modeste.

· Lors de l’ouverture d’un crédit logement, la plupart des organismes de crédit exigent un apport personnel pour une partie du montant de l’achat. Sans économies ou sponsoring de vos parents, emprunter est donc souvent impossible pour les jeunes. En louant (pas cher), vous pouvez d’abord constituer une épargne. Au début, vous ne devez payer qu’une garantie locative, et jusqu’à nouvel ordre, celle-ci s’élève toujours à deux mois de loyer.

· “Mettre toutes vos économies dans une habitation vous rend potentiellement très vulnérable”, considère Erik Buyst, économiste et professeur à la KU Leuven. “Mal entretenue, une habitation peut perdre de la valeur. En tant que locataire, vous pouvez par contre diversifier vos investissements. La probabilité que l’ensemble de vos investissements diversifiés – actions, obligations, or, etc. – perdent de la valeur en même temps est très faible.

· Lors de l’achat d’une habitation, vous devez tenir compte de frais supplémentaires, comme le droit d’enregistrement et les frais de notaire. Les frais pour l’ouverture de votre crédit logement peuvent également être élevés. Et dès que vous êtes propriétaire, le fisc vient chaque année frapper à votre porte pour le prélèvement du précompte immobilier. En tant que locataire, tous ces frais supplémentaires vous sont épargnés.

· Vous ne devez également pas vous préoccuper des éventuels inconvénients ou des défauts que le propriétaire ne remarque souvent que par la suite. En outre, les aléas financiers importants liés au logement – par exemple suite à des travaux de rénovation non prévus ou mal budgétisés – sont exclus. En tant que locataire, vous êtes néanmoins responsable de l’entretien journalier du bien loué, mais de lourdes dépenses pour le remplacement du toit ou de la chaudière sont en général à charge du propriétaire.

· Louer, c’est en outre rapide : en comparaison avec l’achat, vous avez rapidement un toit au-dessus de votre tête. Pas besoin ni de notaire ni de banque. En outre, en tant que locataire, vous bénéficiez de plus de flexibilité et de liberté de mouvement : vous ne vous liez pas, par un crédit logement, pour une durée de vingt ans par exemple.

Dans les limites des conditions de votre contrat de bail, vous pouvez donc facilement déménager. En bref : vous pouvez plusrapidement réagir aux changements dans votre situation familiale, professionnelle et financière. Les locataires sont plus flexibles sur le marché du travail, et la revente de votre propre maison ou appartement si votre famille s’agrandit ou en cas de séparation et l’achat d’une nouvelle habitation, ce n’est pas évident et cela prend beaucoup de temps. Si vous n’avez donc pas une vue claire quant à l’avenir, la location vaut alors la peine d’être envisagée, certainement comme solution temporaire.