"L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?"

30/05/14 à 13:16 - Mise à jour à 13:16

Source: Trends-Tendances

Session de chat: "L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?" - Le 12 juin à partir de 11:30

"L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?"

"L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?"

Alors que les locataires voient leurs revenus stagner depuis 2008 et que l'indice santé fait du surplace, les perspectives de plus-values se réduisent à leur tour dans l'immobilier. Dans un contexte de réforme fiscale, les rendements risquent donc de baisser. En comparaison historique, ne peut-on pas plutôt parler de retour à la normale ?

Quoi qu'il en soit, l'investissement immobilier va demander de plus en plus de professionnalisme.

Julien Manceaux - Senior Economist - ING Belgique, Economic Research - e-mail : Julien.Manceaux@ing.be

11h29 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

Bonjour à tous, le débat est ouvert.

jeudi 12 juin - 11h30

Bonjour à tous et bienvenue à cette session de chat.

jeudi 12 juin - 11h30 [ Commentaire de la part de Galac6]

De quel immobilier parle-t-on quand on pose la question "L'investissement dans la brique est-il devenu plus risqué?"? Du résidentiel privé, du commercial urbain, des immeubles à appartements multiples, des kots universitaires, les sicafi ?

jeudi 12 juin - 11h31 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Galac6: Le chat n'est pas exclusif à un secteur, mais il est en effet important de savoir de quoi on parle. Quand on parle des prix de l'immobilier dans les journaux, c'est, il est vrai un peu abusif dans la mesure où il s'agit du résidentiel privé ancien (faisant l'objet de droits d'enregistrement).

Il n'existe pas de statistiques sur les prix du neuf. Mais on peut parler des statistiques pour le marché des bureaux, des terrains ou des sicafi si vous avez des questions. Je m'efforcerai d'y répondre au mieux, sachant que, de par ma fonction, je ne suis pas habilité à donner des conseils d'investissements.

jeudi 12 juin - 11h32 [ Commentaire de la part de Cedric]

Bonjour, cela signifie-t-il que les prix des biens immobiliers d'habitation vont être impactés par ce "risque"? Ce risque représente-t-il une part moins importante pour les investisseurs ?

jeudi 12 juin - 11h37 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Cedric: je Je suppose que vous parlez du lien entre croissance des prix et investissements ?

Disons que l'intérêt des investisseurs a été une des sources de croissance des prix de la décennie 98-07 et que pendant les dernières années (2011-2013), ils ont continué à soutenir le marché alors que la crise a frappé les acheteurs traditionnels...

...Le fait que les investisseurs aient aujourd'hui des rendements plus élevés ailleurssur d'autres types d'actifs risque de stabiliser leurs apports sur le marché immobilier. C'est une des raisons pour lesquelles on attend un ralentissement de ce moteur très dynamique de la croissance des prix qu'étaient les apports financiers pendant 10 ans, mais il y a d'autres raisons.

jeudi 12 juin - 11h38 [ Commentaire de la part de Brigitte, Bruxelles]

On dit que le Belges a une brique dans le ventre, mais il y a-t-il toujours autant de gens qui investissent dans l'immo? Légende? ou toujours d'actualité?

jeudi 12 juin - 11h40 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Brigitte:En termes de transactions pour les biens anciens, on constate en effet une baisse sur les dernières années (4 2 à 64% par an en 2012 et 2013), mais rien de comparable à 2008-2009 (-12%). Les transactions d'investissements purs sont difficiles à chiffrer puisqu'on ne peut pas vraiment les identifier...

Toutefois, ce qu'on peut dire c'est que la part non empruntée des achats résidentiels n'a jamais été aussi élevée qu'en 2012 et 2013 : 40% de l'argent qui est mis sur la table pour l'achat de l'ensemble des maisons vendues ces années làannées-là n'a pas été emprunté et venait de l'épargne, donc on peut ainsi supposer qu'il reste beaucoup d'investisseurs.

jeudi 12 juin - 11h42 [ Commentaire de la part de Anthony]

Quel est le risque principal de l'immo pour l'acheteur?

jeudi 12 juin - 11h45 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Anthony: Pour celui qui achète aujourd'hui pour habiter son habitation il y a très peu de risque, si vous comptez y rester très longtemps en tous cas...

Après tout dépend de votre horizon d'achat: si vous comptez déménager dans cinq ans, il n'est pas dit que vous ferez une plus-value suffisante pour payer les frais de notaire, les droits d'enregistrement, et encore payer une habitation plus chère. Plus votre "horizon" est court, plus votre risque est élevé. Si vous achetez pour louer, là les risques sont plus nombreux bien entendu pas seulement sur la plus-value : dégradations, vide locatif, inflation des loyers faible,...).

jeudi 12 juin - 11h46 [ Commentaire de la part de Pierre]

Bonjour, investir en France est-il avantageux pour nous Belges ?

jeudi 12 juin - 11h50 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Pierre: fiscalement vous pouvez déduire au titre d'épargne à long terme les intérêts d'un prêt hypothécaire contracté pour l'achat d'une maison secondaire en FranceFrance (ou ailleurs dans l'UE27). Vous ne devrez pas payer de précompte immobilier en Belgique, mais vous paierez des taxes en France...

Par contre le marché français n'est pas au mieux de sa forme les prix continuent de baisser de manière générale et il y a peu de moteur de reprise disponible alors que ce marché reste assez haut placé dans les classements de surévaluations, il y faut donc rester prudent si vous êtes dans une optique d'investissements. Au contraire, l'Espagne voit son marché rebondir quelque peu. Tout dépend donc du but de votre achat.

jeudi 12 juin - 11h51 [ Commentaire de la part de Visiteur]

Est-ce le bon moment d'acheter?

jeudi 12 juin - 11h54 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux INGJulien Manceaux ING]

@Visiteur: Tout dépend à qui cela s'adressed'où et pour qui. Ce qui est certain c'est que les taux d'intérêt hypothécaire sont historiquement bas, c'est donc le moment d'emprunter si vous voyez la maison de vos rêves et que vous voulez y rester longtemps. Plus votre horizon d'achat est court, plus vous devrez faire attention au prix et à son potentiel de plus-value. Pour un investisseur, il...

Les risques sont plus nombreux qu'auparavant : la crise a fait augmenter le vide locatif et les arriérés, les indexations sont ralenties par une inflation faible, les perspectives de plus-value sont moins attractives qu'auparavant, et la fiscalité pourrait s'alourdir. Cela ne veut pas dire qu'il n'y a plus d'opportunité bien évidemment, mais cela requiert plus de prudence, et plus de professionnalisme dans le calcul de votre rendement potentiel pour être certain d'acheter au bon prix.

jeudi 12 juin - 11h57 [ Commentaire de la part de Pierre]

merci

jeudi 12 juin - 11h59 [ Commentaire de la part de Visiteur]

Les conditions "défavorables" d'un achat (puisque tout n'est pas rose à vous lire) sont-elles les mêmes si on est déjà propriétaire?

jeudi 12 juin - 12h02 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux INGJulien Manceaux ING]

@Visiteur: vous n'êtes dans ce cas plus un acheteur, mais un vendeur :-) C'est donc surtout les risques suivants qui se posent à vous : le risque de plus-value, celui de la perte éventuelle de votre avantage fiscal, ou de la hausse des taux si vous êtes en taux variables qui sont vos risques principaux.

Ainsi, si vous ne souhaitez pas vendre, voyez si vous pouvez négocier votre taux d'intérêt à la baisse...

Et si vous souhaitez vendre, alors le risque est surtout de vous accrocher à des espoirs de plus-values démesurés. Si cela ne marche pas, il faudra t redscendreredescendre sur terre assez vite :) jeudi 12 juin - 12h09 [ Commentaire de la part de Patrick]

Quels sont les pièges à l'achat?

jeudi 12 juin - 12h14 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Patrick: ce sont des transactions très règlementées, vous êtes en outre protégé par la notion de vice caché sur le marché de l'ancien et par la garantie décennale sur le marché du neuf. Bien entendu une visite approfondie avec un expert ou un ami spécialiste du bâtiment est toujours à conseiller, mais on n'en a pas toujours le temps: les bons biens partent vite. Pour le reste, renseignez-vous sur le marché là où vous comptez acheter. Les statistiques sont publiques.

jeudi 12 juin - 12h15 [ Commentaire de la part de Michel, Uccle]

Il y a-t-il un type de bien immobilier qui, quitte à être moins "rentable" est surtout moins risqué?

jeudi 12 juin - 12h17 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Michel: vous parlez en tant qu'investisseur ?

jeudi 12 juin - 12h18 [ Commentaire de la part de Michel, Uccle]

En tant que particulier qui a un peu d'épargne à investir...

jeudi 12 juin - 12h20 [ Commentaire de la part de Julien Manceaux ING]

@Michel: en tant qu'investisseur, certains promoteurs vous proposent des formules à rendements garantis sur des biens bien situés avec des rendements locatifs corrects, mais il s'agit le plus souvent de biens neufs sous régime TVA, donc avec une perspective d'investissements à assez long terme. Sinon, il n'y a pas de martingale, seulement du bon sens et de la précision dans votre calcul de rendement futur attendu (c'est lui et lui seul qui détermine le prix maximum auquel vous pouvez acheter un bien donné).

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