Beaucoup de chefs d’entreprise louent une partie de leur logement, ou un autre immeuble dont ils sont propriétaires, à leur propre société. Attention : demander un loyer trop élevé est pénalisé fiscalement.
Louer à votre propre société un immeuble qui vous appartient peut s’avérer une opération fiscalement intéressante. Votre société paie un loyer déductible de son bénéfice imposable. En tant que chef d’entreprise, vous êtes imposé sur le loyer réellement reçu. Il est plus intéressant dans ce cas de vous faire payer un loyer plus élevé par la société. Les revenus de loyer perçus peuvent être diminués d’un montant de frais forfaitaires de 40%.
Réparations et rénovations
Louer un immeuble à votre société, et donc percevoir un revenu immobilier imposable, a encore d’autres avantages pour le chef d’entreprise. Sur les revenus immobiliers, vous ne payez pas de cotisation sociale et vous pouvez faire diminuer ce revenu imposable avec les intérêts de l’emprunt (ou des emprunts) que vous avez engagé(s) pour acheter, construire ou rénover l’immeuble ou d’autres biens immobiliers.
La société peut en outre prendre en charge la réalisation de tous les travaux de réparation et de rénovation au bâtiment loué. Le chef d’entreprise n’est pas imposé sur la plus-value générée par le fait que sa société et lui signent un contrat de bail qui ne tombe pas sous la loi des loyers locatifs (par exemple pour la location d’un espace de bureau) et qui stipule que le locataire (la société) peut faire de grosses réparations et des travaux. Les réparations et rénovations payées par votre société sont des frais fiscalement déductibles et diminuent ainsi immédiatement le montant du bénéfice imposable.
Limitation
Certains dirigeants d’entreprise abusent de ces avantages et demandent un loyer trop élevé (non conforme au marché) à leur société. Pour la société, le loyer payé est déductible, alors que le chef d’entreprise n’est pas imposé sur le loyer perçu s’il a suffisamment d’intérêts déductibles.
Le législateur fiscal est donc intervenu et a établi une limite. Le loyer et les avantages du loyer qu’un administrateur ou patron d’entreprise obtient pour des biens immobiliers loués à sa société, ne sont pas classés dans les revenus de biens immobiliers mais deviennent une rémunération, pour la partie du loyer (et les avantages du loyer) qui dépasserait cinq tiers du revenu cadastral “valorisé” (article 32 troisième alinéa du Code des impôts sur les revenus). Les fiscalistes parlent à ce sujet de requalification des revenus locatifs.
Un exemple
En tant que dirigeant d’entreprise, vous recevez un loyer de 18.000 euros par an pour un immeuble personnel dont le revenu cadastral non indexé est de 1.500 euros. Pour déterminer si le chef d’entreprise reçoit un loyer trop élevé, on utilise la formule suivante : RC non indexé x 5/3 x coefficient de revalorisation (4,20 pour l’année de revenus 2015). Dans notre exemple, la limite est donc de 1.500 x 5/3 x 4,20 = 10.500 euros. Le chef d’entreprise reçoit donc 7.500 euros (18.000 euros – 10.500 euros) en trop.
La différence de 7.500 euros est une rémunération imposable pour le chef d’entreprise. Ce montant est ajouté aux autres revenus imposables et soumis aux cotisations sociales et au tarif marginal dans l’impôt des personnes physiques (maximum 50% plus les taxes communales). En outre, le chef d’entreprise ne peut déduire comme frais professionnels réels les frais liés à l’immeuble loué – par exemple les frais d’entretien, de réparation, les intérêts de l’emprunt, etc. – pour la partie requalifiée comme une rémunération.
Le montant de 10.500 euros (la limite) sera cependant imposé auprès du chef d’entreprise comme un revenu immobilier. Sur ces revenus, il y aura d’abord et surtout un forfait de frais de 40% (ou 4.100 euros) qui sera déduit de telle manière à ce qu’il reste pour le chef d’entreprise un revenu immobilier imposable de 6.400 euros (10.500 euros – 4.100 euros). Sur ces revenus immobiliers, le chef d’entreprise ne doit pas payer de cotisations sociales. Ce revenu n’est également pas soumis à la majoration d’impôt pour cause de versements anticipés non suffisants. De plus, le dirigeant d’entreprise peut diminuer ce revenu immobilier imposable des intérêts des emprunts qu’il a payés pour acheter ou rénover des biens immobiliers. Il peut ainsi veiller à ne pas devoir payer d’impôts supplémentaires sur ce revenu immobilier.
