Exclusif : un Anglais s’offre le terrain le plus convoité de Bruxelles

Ils étaient trois, le britannique Europa Capital et les belges Immobel et CFE, à avoir remis à la mi-juin une offre recevable pour devenir propriétaire du terrain idéalement situé rue de la Loi, à Bruxelles, et du permis d’y bâtir quelque 40.000 m² de bureaux (dont 28.500 hors sol). Le tout était mis en vente par Realex (Dexia Insurance Belgium, DIB), société anonyme portant le nom du projet immobilier représentée par Dirk Vanderscrick.

 

Ce 30 juin, juste à temps pour pouvoir enregistrer l’opération dans les bilans semestriels de DIB, Europa Capital a mis le prix – 30,5 millions d’euros – pour emporter le marché et devenir propriétaire du terrain prisé.

 

Ce gestionnaire de fonds immobilier paneuropéen, représenté en Belgique par Graham Edwards et encore peu connu chez nous, affiche quelque 6 milliards d’euros d’actifs en portefeuille, répartis sur 17 pays, et gère les intérêts de 70 investisseurs institutionnels d’Amérique du Nord, Europe, Moyen et Extrême-Orient, Australie. Le gestionnaire londonien compose pour l’instant ses cinquième et sixième fonds immobilier européen. Celui qui se focalise sur l’Union européenne a pour nom EuropaFund III.

 

Le projet Realex doit théoriquement voir développer à l’horizon 2013, sur l’îlot voisin de l’hôtel Europa (propriété du promoteur Atenor), un immeuble de bureaux dessiné par le bureau d’architectes Jaspers-Eyers & Partners (voir illustration). Mais aucune décision définitive n’a encore été prise par le nouvel acquéreur quant à l’exécution du projet dans ses dimensions actuelles, déjà acquises.

 

Ce dernier peut d’ores et tabler sur une valeur effective déterminée par le permis dûment délivré (28.500 m² hors sol bâtis) et par le prix du foncier, dont l’incidence est désormais fixée à 1.050 euros le m² sur base du prix d’achat. Un prix d’achat au m² largement supérieur à celui qu’espéraient les vendeurs au départ, et pourtant intéressant pour l’acheteur dans la mesure où il est inférieur à celui négocié lors des deux dernières transactions enregistrées dans le centre de la capitale (environ 1.400 euros) sur des immeubles de référence (Euler Hermès et Vivaqua).

 

D’une pierre deux coups, avec un terrain stratégiquement situé dans le périmètre urbain de la rue de la Loi

 

Europa Capital peut surtout en escompter une valeur virtuelle largement supérieure dans la mesure où le terrain acquis se trouve stratégiquement situé dans le périmètre urbain de la rue de la Loi, récemment redessiné par l’architecte-urbaniste Christian de Portzamparc à l’initiative conjointe de Bruxelles-Capitale et de la Commission européenne, qui a fait de cet espace son pré carré.

 

Il se dit d’ailleurs que le Plan régional d’aménagement du sol (PRAS), actuellement révisé à huis clos sur une vingtaine de zones ponctuelles (dont la rue de la Loi), se montrerait plus favorable à l’îlot concerné. En un mot, son potentiel constructible serait revu à la hausse : quelque 35.000 m² virtuels au lieu des 28.500 déjà acquis, soit un boni de plus de 20 %. Ce bonus sonnant et trébuchant serait la carotte pour éviter que le nouveau propriétaire des lieux n’y construise un immeuble ne collant pas au nouveau geste architectural récemment lancé pour le Périmètre urbain Loi de demain… ou d’après-demain.

 

Même s’il s’agit, à ce stade des tractations, de plan tiré sur la comète européenne, le terrain à bâtir concerné pourrait donc, à terme, voir ses gabarits – et donc son prix – revus à la hausse. La transaction, menée en exclusivité et en toute discrétion depuis des mois par le conseil en immobilier Anixton (Florence Dupont) pour le compte de DIB, se révélerait alors plus que porteuse.

 

On attend donc impatiemment de voir quel sera le scénario bientôt ficelé par le nouveau propriétaire pour valoriser au mieux son terrain, plus stratégique qu’il y paraît pour le futur de tout un quartier. Son permis de bâtir actuel a en tout cas une échéance-butoir, avant laquelle Europa Capital souhaitera avoir des garanties certifiées qu’il ne lâche pas la proie pour l’ombre.