2015 sera une année test pour l'immobilier belge

19/12/14 à 11:14 - Mise à jour à 13:20

Source: Moneytalk

L'immobilier résidentiel belge a traversé la crise pratiquement sans dommage. Mais 2015 sera un test d'importance. La réforme annoncée du bonus logement, qui impactera les trois régions à des degrés divers, influencera-t-elle significativement le marché ?

2015 sera une année test pour l'immobilier belge

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Avant de sortir la boule de cristal, commençons par revenir sur 2014. Commençons par dire que l'année ne restera pas gravée dans les annales de l'immobilier belge. L'évolution des prix été très mesurée. Pire encore, la courbe des transactions pose problème.

En 2010, l'activité a connu un rétablissement remarquablement rapide après le plongeon de l'année de crise 2009. Mais depuis, le nombre de ventes se réduit d'année en année. Et les chiffres provisoires pour 2014 n'indiquent pas d'amélioration. Dans un rapport récent, le service d'études d'ING prévoit que l'activité sur le marché secondaire (biens existants) pourrait atteindre son plus bas niveau depuis 2009. Sur le marché primaire (constructions neuves) également, la stagnation est nette. ING s'attend donc à ce qu'en 2014, pour la cinquième année consécutive, le nombre de permis de bâtir restera sous le seuil des 50.000. Pour ce qui est des prix, le service d'étude de la grande banque pronostique que la hausse restera inférieure à 1 % en 2014.

Repli temporaire

Dans son pronostic sur le nombre de transactions en 2014, ING garde toutefois un atout dans son jeu. On s'attend en effet, au dernier trimestre de 2014, à un pic dans les ventes de logements, particulièrement en Flandre. Il résulte évidemment de la modification du bonus logement qui interviendra en Flandre au 1er janvier 2015. En Wallonie et à Bruxelles, un nouveau régime entrera aussi en vigueur, mais avec des changements limités. Les deux régions conservent les plafonds actuels (3.040 euros : 2.280 euros plus 760 euros durant les 10 premières années de l'emprunt) pour le calcul de l'impôt. La déduction fiscale se transforme toutefois en une réduction d'impôts (45 % à Bruxelles et 40 % en Wallonie). En Flandre, le gouvernement rogne sur cet avantage fiscal de trois côtés : le montant maximum recule de 3.040 à 2.280 euros, le pourcentage de réduction est de 40 % (contre un taux marginal maximum de 50 % en cas de déduction fiscale) et le montant maximum n'est plus indexé.

Il est écrit dans les étoiles que, moins généreux, le bonus logement flamand influencera aussi le marché. Surtout en Flandre, évidemment, mais vu le poids de la région, les effets de la mesure se feront également sentir dans les statistiques générales de la Belgique. Cela servira également de test de résistance de notre marché du logement. Les premiers effets seront immédiatement perceptibles dès le début de 2015. Après la ruée sur l'immobilier des derniers mois de 2014, on s'attend à ce que les ventes de logement se tarissent dans les premiers mois de 2015. Tout simplement parce que de nombreux acheteurs ont anticipé leur achat.

Le marché reprendra-t-il après une période de transition ? Le risque existe qu'en matière de prix, les attentes entre vendeurs et candidats acheteurs atteignent des écarts tels que le marché s'en trouve paralysé. Stefaan Coucke, administrateur délégué du groupe Dewaele (20 bureaux en Flandre et à Bruxelles), ne table pas sur un marasme de longue durée. "Evidemment, il y a aura un recul temporaire, déclare-t-il. Pour le candidat acheteur qui a trouvé le logement recherché, ce serait idiot de ne pas faire un petit effort pour bénéficier du règlement actuel, très favorable. Mais après, le jeu reprend, même si les règles ont quelque peu changé. N'oublions pas que le bonus logement n'existe que depuis 10 ans. Avant cette période, l'immobilier trouvait également acquéreur."

"Tax shift" sur l'immobilier

A première vue, la discussion sur le bonus logement intéressera peu l'investisseur. Ce bonus ne vaut que pour l'achat d'un logement propre et unique, et non pour un immeuble de rapport. Mais les investisseurs qui comptent sur une plus-value (rapide) feraient bien de se méfier. Les économistes s'attendent d'ailleurs à une correction de 3 à 15 %. Celui qui achèterait avant la correction attendue dans l'idée de revendre avec profit, mettons dans deux ans, court le risque de rentrer bredouille.

Une autre épée de Damoclès, et plus conséquente, pour l'investisseur immobilier est la possible réforme de l'impôt sur les revenus locatifs. Aujourd'hui, les propriétaires sont encore imposés sur la base du revenu cadastral (RC). Mais ce système est de plus en plus remis en cause. L'Europe y voit une discrimination. Si vous achetez une seconde résidence à l'étranger, vous serez imposé sur les revenus réels. Par ailleurs, pour de nombreux ménages, le RC est complètement dépassé. La fixation initiale du RC date de 1975, avec une dernière modification en 1979. Entre-temps, la valeur de l'immobilier (et donc aussi des loyers dérivés) a fortement grimpé dans certains quartiers, alors qu'elle a régressé dans d'autres.

Une réforme allant dans le sens d'un impôt sur la base des loyers réels est un sujet très sensible, parce qu'il représenterait une hausse sérieuse des impôts pour la plupart des bailleurs. "La déductibilité des investissements et des frais ne doit pas nécessairement mener à une hausse des impôts", estime Johan Van Gompel, senior economist chez KBC qui, à ce propos, plaide également pour une sorte de tax shift sur l'immobilier, qui reverrait notamment les taux des droits d'enregistrement. "Les droits d'enregistrement sont une taxe de transaction inefficace, dit-il. Elle perturbe le marché immobilier, mais aussi celui de l'emploi. Une taxe de transaction élevée n'incite pas vraiment les gens à adapter leur logement à leurs besoins réels. Et ils sont moins tentés de déménager là où ils trouvent du travail."

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