Syndic, un métier peu attractif qui a pourtant de l’avenir

Un bon syndic doit pouvoir tout faire : jongler avec les chiffres, faire preuve de diplomatie et être un technicien hors pair. Cette polyvalence est aussi un handicap. L’homme à tout faire du secteur immobilier souffre d’un problème d’image.

Votre rejeton est à la recherche d’un métier d’avenir ? Pourquoi ne pas lui suggérer celui de syndic ? Selon l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), le nombre de syndics est en chute libre et la pénurie imminente risque de devenir problématique. Du fait notamment de l’augmentation vertigineuse du nombre d’appartements et des copropriétés, terrain de prédilection des syndics. Emploi garanti.

” Le syndic fait en sorte que tout roule comme sur des roulettes dans la copropriété, explique Stefaan Leliaert, directeur du bureau De Syndic. Un bon syndic rend la vie des résidents plus agréable. ” En quoi ce job consiste-t-il ? ” Je fais toujours la comparaison avec un couteau suisse, répond Yves Van Ermen, gérant de l’agence bruxelloise Asvedec et président de l’association professionnelle Absa (Association belge des syndics et administrateurs de biens). Le couteau suisse a de multiples fonctions. Pareil pour le syndic. Il doit être excellent technicien, fin psychologue et jongler avec les chiffres. La polyvalence est une qualité essentielle. ”

Stefaan Leliaert évoque lui aussi le couteau suisse pour décrire la fonction. ” Mais, ajoute-t-il, même si le couteau suisse s’avère très utile dans de nombreuses circonstances, il a aussi ses limites. Le syndic est un touche à tout, pas un spécialiste. Dans certains cas, il doit faire appel à de vrais spécialistes. ” Stefaan Leliaert, le nouveau président de l’IPI, a récemment pris la relève d’Yves Van Ermen. Le fait que la présidence de l’IPI, qui organise l’accès aux professions de syndic et de courtier immobilier, ait été confiée deux fois de suite à un syndic en dit long sur la polyvalence et les compétences de leadership de ce profil.

Peu populaire

Confirmation de Jurgen Vansteene, directeur juridique de l’IPI : le syndic doit pouvoir agir sur de nombreux fronts. Il distingue quatre types de tâches : l’administration (organisation des assemblées générales, procès-verbaux des décisions par exemple), la gestion financière (comptabilité essentiellement), la maintenance technique (suivi de l’entretien et des réparations) et le suivi juridique. ” Grâce à la loi sur la copropriété, les missions et les responsabilités du syndic sont aujourd’hui clairement définies, assure Jurgen Vansteene. La plupart des tâches sont fixées par la loi. ”

La loi sur la copropriété de 1994 a été actualisée en 2010. La nouvelle loi assure une plus grande transparence et de meilleurs mécanismes de contrôle, ce qui est indéniablement un plus, mais a aussi pour effet pervers de complexifier la profession de syndic et d’accroître les tracasseries administratives. Elle a entraîné la professionnalisation du secteur, à tel point que bon nombre de copropriétaires qui s’improvisaient syndics ont jeté l’éponge. Plusieurs petites agences de syndics et d’agents immobiliers qui cumulaient les tâches d’intermédiaires et de syndics ont également déclaré forfait.

De l’avis de Jurgen Vansteene, il n’est pas encore question de pénurie à l’heure actuelle. ” Du moins, nous n’en avons pas encore perçu les signes avant-coureurs. Nous remarquons toutefois que les associations de copropriétaires de petits immeubles, de cinq appartements par exemple, ont parfois des difficultés à trouver un syndic. Mais cela tient essentiellement au système de tarification. Dans les petits blocs d’appartements, un syndic peut difficilement être rentable aux tarifs habituels. ”

Il n’empêche, le syndic pourrait bien venir grossir la liste des métiers en pénurie. A ce jour, l’IPI en enregistre 5.846. Un nombre artificiellement élevé, précise Jurgen Vansteene. ” L’IPI ne fait la différence entre courtiers et syndics que depuis fin 2013. Auparavant, ils étaient répertoriés sous le commun dénominateur d’agent immobilier, un titre qui cachait aussi bien la fonction de syndic que d’agent immobilier proprement dit. Parmi les 5.846 agents immobiliers répertoriés comme syndics, très nombreux sont ceux qui, en réalité, n’exercent pas le métier de syndic. ”

La relève est elle aussi mise en péril. D’après l’analyse par l’IPI des chiffres pour la Wallonie et Bruxelles, huit nouveaux stagiaires sur 10 choisissent de se consacrer exclusivement au courtage. ” Notre profession souffre d’un réel problème d’image, admet Stefaan Leliaert. Elle est considérée comme assez ringarde. Ce n’est pas nouveau. En 1994 déjà, quand j’ai commencé comme syndic, ce n’était pas le métier le plus glamour. ”

Frédéric de Bueger, secrétaire général du Groupe Trevi, n’y va pas par quatre chemins : c’est un métier difficile. Il insiste lui aussi sur la polyvalence de la fonction. ” La combinaison de toutes ces tâches et ces compétences est tout sauf évidente, affirme-t-il. C’est un métier lourd qui implique du travail en soirée car la plupart des assemblées générales se tiennent le soir. Avec une bien maigre rémunération en retour. ”

Dans le même temps, la demande de syndics ne cesse d’augmenter face à la recrudescence des appartements sur le marché des habitations. ” Autrefois, les blocs d’appartements étaient cantonnés aux villes, constate Yves Van Ermen. Ils sont aujourd’hui légion jusque dans les petits villages ardennais. ” ” Pour pallier la pénurie qui menace, il faut à tout prix rendre la profession plus attrayante “, clame Frédéric de Bueger. Et la seule façon d’y parvenir consiste à redorer le blason du syndic et augmenter ses honoraires. ” Ces deux mesures vont de pair, martèle Frédéric de Bueger. Pour bon nombre de copropriétaires, le syndic est une obligation légale. Nos prestations ne sont pas toujours visibles. Le manque de reconnaissance se traduit par une bien maigre rémunération. Le secteur ne communique pas assez sur la valeur ajoutée de notre profession. ”

Yves Van Ermen estime quant à lui qu’il appartient à l’enseignement de pourvoir à la relève. ” La formation aux métiers de l’immobilier met trop souvent en exergue la fonction de courtier immobilier. Il faudrait faire clairement comprendre aux étudiants que le diplôme leur donne aussi accès à la profession de syndic. ” ” Pourquoi ne pas recruter dans les secteurs frappés par la crise ? , suggère Stefaan Leliaert. Les laissés-pour-compte du secteur bancaire présentent le profil approprié : fiables et férus de chiffres. ”

L’insuffisance des honoraires, en revanche, fait l’unanimité. Les tâches incombant au syndic ne cessent de croître alors que la rémunération n’a quasi pas évolué, dénoncent les spécialistes en choeur. A en croire Frédéric de Bueger, le tarif habituel est de 20 euros par mois par lot. L’Absa estime le tarif moyen à 24 euros par mois. A Bruxelles, il tournerait autour des 27 euros et en zone rurale varierait de 16 à 20 euros.

Outre la faible rémunération, le syndic doit faire face à la concurrence, celle des courtiers immobiliers pour qui la fonction constitue un appoint très apprécié – assorti de revenus récurrents – à leurs activités régulières, plus volatiles. ” Certains courtiers n’hésitent pas à brader volontairement leurs tarifs et profitent de leur statut de syndic pour décrocher des mandats de vente, un phénomène très courant à la côte “, explique Stefaan Leliaert.

Efficacité ou service personnalisé ?

Deux grands acteurs se disputent le marché belge. Depuis sa fusion avec Foncia Belgique en 2013, Trevi domine le marché et oeuvre pour près de 1.000 associations de copropriétaires, soit un total de 20.000 appartements. Le numéro deux, Lamy Belgium, compte 20.000 lots en portefeuille. Lamy Belgium est une filiale du Groupe Nexity, le plus grand opérateur immobilier intégré de France.

Pour le reste, le marché est très morcelé. Les petits acteurs locaux s’imposent en maîtres sur le terrain, même si on observe un mouvement de consolidation du côté de certaines agences en quête d’expansion géographique. En Flandre, De Syndic est l’exemple le plus connu. En 2014, Stefaan Leliaert a souscrit à la proposition de développer les activités de syndic sous la tutelle du Groupe immobilier Dewaele (Dewaele, Turner et Van der Build). De Syndic compte aujourd’hui six agences en Flandre, et une à Bruxelles depuis peu. Le groupe gère 435 immeubles pour un total d’environ 14.000 lots privatifs. ” La grandeur d’échelle permet d’automatiser certains processus “, assure Stefaan Leliaert. Frédéric de Bueger souligne également les gros investissements à consentir pour garantir une communication transparente avec l’association des copropriétaires. ” Un investissement assez lourd pour une petite agence. ”

Installé à Bruxelles, Yves Van Ermen avec son équipe de six collaborateurs gère un bureau responsable de 40 copropriétés. Il reconnaît volontiers l’importance croissante de l’informatisation et de la communication, un effort que les grands acteurs ne sont pas les seuls à pouvoir fournir. ” Le contact humain est et reste un atout majeur dans notre profession, estime-t-il. Une petite agence est en mesure d’assurer une approche personnalisée. Ce qui ne veut pas dire que le service offert par les grands acteurs est mauvais, il est différent. A l’association de copropriétaires de choisir. On pourrait comparer avec un supermarché et un petit épicier. Les deux offrent de bons produits mais l’expérience est complètement différente. ”

Frédéric de Bueger le reconnaît de bonne grâce : un acteur de la taille de Trevi n’est pas en mesure de personnaliser son service comme les petites agences. ” Mais, précise-t-il, la qualité est plus importante à mes yeux. Je ne suis pas payé pour aller boire un café chez les gens. En revanche, nous avons les moyens de nous entourer de spécialistes. Et étant donné notre préséance dans le secteur, nous arrivons à négocier des accords-cadres intéressants avec les fournisseurs, un avantage financier non négligeable pour les propriétaires. ” Il relativise le problème d’importante rotation que connaissent les grandes agences. ” La rotation de personnel est plus élevée dans les grandes maisons, c’est un fait. Mais nous garantissons toujours à nos clients le suivi irréprochable de leur dossier. Dans ma banque aussi, les employés se suivent et ne se ressemblent pas. Je n’y vois aucun inconvénient pour autant que le travail est fait correctement. ”